Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)

Notre bonus vous propose de commencer vos investissements par une SCPI. Nous nous devons donc de présenter ce support que nous affectionnons, et également d’indiquer pourquoi nous le préconisons pour débuter.

L’investissement favori des français reste l’immobilier à ce jour et ce malgré une émergences des autres supports. Car l’immobilier est un investissement matériel et cela rassure les investisseurs. Les SCPI font partie de la catégorie des investissements immobiliers, mais ce support apparaît dématérialisé. C’est donc une première transition vers les autres types d’investissements non matériels.

Pourquoi ne pas recommander dans ce cas un investissement en immobilier standard ? Cela est en relation avec la mentalité de ce blog. Nous proposons ici une gestion souple et accessible facilement. L’immobilier physique demande d’acheter un appartement ou une maison et donc de faire un prêt et d’être engagé à rembourser ce prêt sur une période relativement longue. De plus, les gains mensuels ne commenceront qu’après le remboursement complet du prêt sauf si vous dégagez un “cashflow” positif. Cependant, même dans ce cas, les gains mensuels seront relativement faibles avant le remboursement complet du prêt. À l’inverse, une SCPI alimentée via un PEI permet de choisir quand arrêter de verser, mais également en parallèle, de choisir quand récupérer ses loyers ou non.

Nous citons dans cet article plusieurs SCPI notamment les SCPI CORUM. Ces citations sont données à titre d’exemple afin d’illustrer nos propos mais ne sont en rien des conseils d’investissement. Nous n’avons aucun partenariat avec des SCPI et nos choix personnels sont cités car c’est les supports que nous connaissons et pour lesquels nous avons le plus de données à partager.

Société civile de placement immobilier (SCPI ) : qu’est-ce que c’est ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI ou encore pierre-papier) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. Ces sociétés peuvent être à capital fixe ou variable. Ce capital est divisé en nombre de parts. Ainsi, lorsque vous souscrivez à une SCPI pour acheter une portion de ces parts, vous récupérez les avantages liés à ces parts (rentes, gains en capital, droits de réduction d’impôts).

La mission d’une SCPI

L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion, sous les règles du droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel.

Ainsi, une SCPI :

  • Collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs,
  • Trouve des biens dans lesquels investir,
  • Gère ce parc immobilier destiné à la location,
  • Redistribue les loyers et les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, appelés les “associés”.

Les types de SCPI

Il est possible de classer les SCPI selon plusieurs catégories : par type de biens acquis ou selon les avantages qu’elles apportent.

Par type de biens acquis

On distingue deux types de SCPI :

  • D’entreprise : qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial,
  • D’habitation : qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation. La SCPI d’habitation peut vous permettre de réaliser des économies d’impôts.

D’après leurs avantages

On distingue 3 types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement : l’objectif de ces SCPI est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. Ce type de SCPI est recommandé si vous souhaitez avoir des revenus complémentaires et/ou profiter des intérêts composés en réinvestissant vos rentes.
  • Les SCPI de valorisation ou de plus-value : leur objectif est de faire bénéficier les associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, de la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine. Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, ce genre d’immobilier est peu productif de revenus. Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades. Ce type de SCPI est à privilégier si vous souhaitez vous constituer un capital de façon passive.
  • Les SCPI fiscales : l’objectif de ces SCPI est de réduire l’imposition des associés. Les actifs immobiliers de ces SCPI vont dépendre de l’avantage fiscal recherché (par exemple les SCPI Pinel vont acquérir du logement neuf dans les zones géographiques éligibles puis détenir les biens le temps nécessaire avant de les revendre, tandis que les SCPI Malraux ou déficit foncier vont, elles, acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés). Après la mise en location des biens de la SCPI, les associés peuvent bénéficier d’une réduction de leur imposition en plus des revenus générés par la SCPI. Nous ne maîtrisons pas ce type de SCPI, mais d’après nos recherches, il semblerait qu’elles soient moins intéressantes que les deux précédents types présentés.

Comment investir au sein d’une société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Pour investir au sein d’une société civile de placement immobilier (SCPI) vous devez acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société. Lors du premier achat, votre investissement doit correspondre à un nombre entier de parts. Si l’on prend l’exemple d’une SCPI avec un prix de part à 189€ (Corum XL en 2021), il ne sera pas possible d’investir 1000 € car ce n’est pas un multiple de 189 €. Vous pourrez investir 945 € soit 5 parts à 189 €.

En moyenne, une part du capital d’une SCPI vaut entre 150 € et 1 000 €.

Pour acheter des parts, vous pouvez vous rapprocher directement d’une société civile de placement immobilier, ou bien d’un intermédiaire, comme une banque par exemple. Vous pouvez également acheter des parts de SCPI dans une assurance vie.

Une fois votre première acquisition effectuée, vous pourrez continuer d’acheter des parts de différentes manières :

  • En ré investissant les rentes liées à vos parts une fois la date de jouissance atteinte,
  • Par des achats ponctuels, comme lors de l’achat initial. Là, vous ne serez plus obligé d’acheter des parts complètes. Vous pourrez investir le montant souhaité sans qu’il soit un multiple du prix d’une part,
  • En souscrivant à un plan épargne immobilier (PEI) qui permet d’acheter mensuellement et de façon automatique des parts ou fractions de part. Ici aussi il n’est pas obligé de verser un multiple du prix d’une part,
  • Via un prêt pour bénéficier de l’effet de levier sachant que l’investissement en SCPI est compatible avec l’utilisation du plan d’épargne logement (PEL).

Ces différentes possibilités font de ce support un placement très souple en termes de gestion. Bien entendu, ces différentes possibilités peuvent se cumuler selon vos envies d’investissement.

Société civile de placement immobilier : quel rendement ?

Les différents types de rendement

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un rendement ? Il existe 3 types de rendement en immobilier et chacun intègre différents éléments dans son calcul :

  • Le rendement brut : c’est le ratio entre les revenus annuels bruts de votre location par rapport à son prix d’achat. De notre point de vue, le prix d’achat doit contenir le prêt bancaire, les frais de notaires, le coût des travaux, etc… Cette définition n’est pas universelle et certains ne prennent en compte que le prix d’achat ce qui pour nous fausse les estimations. Ce point est important lorsque vous regardez des vidéos ou articles, vérifiez bien ce qui est pris en compte lors de l’annonce du rendement.
  • Le rendement net (de charge) : on soustrait aux loyers annuels brut les charges annuelles non récupérables afférentes à votre bien et l’on divise le tout par le prix d’achat comme détaillé ci-dessus. Les charges non récupérables sont par exemple l’assurance du bien mais également l’assurance PNO (propriétaire non occupant), la taxe foncière, les charges de copropriété. Il est également possible et conseillé de prendre en compte un forfait travaux pour le maintien en état de votre bien. Ce forfait dépend de l’état initial de votre bien, mais également de sa superficie, de ses équipements, etc 
  • Le rendement net net (de charge et d’impôts) : ce rendement prend en compte la totalité des coûts liés à votre investissement incluant les impôts. Il s’agit donc du rendement le plus précis que vous pouvez avoir sur votre bien, mais il est plus difficile à calculer et est donc peu exploité surtout lors de la phase d’achat où vous souhaitez comparer plusieurs biens entre eux. Le calcul sera donc : loyers bruts annuels – charges non récupérables – impots / prix d’achat du bien.

La différence avec l’immobilier physique

Si lors d’un investissement locatif classique le rendement prend la forme d’un loyer que vous percevez chaque mois, dans le cadre d’une société civile de placement immobilier, l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent.

Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts que vous détenez.

Il est possible de simuler les rendements d’une SCPI car chaque SCPI annonce son rendement cible. Même si celui-ci n’est pas garanti, cela donne une bonne vision des perspectives pour les années à venir. Attention, la plupart des rendements affichés en SCPI sont des rendements bruts. Il faudra ensuite retirer les différents impôts et prélèvements liés en partie au type de SCPI à laquelle vous avez souscrit (impôts étrangers, impôts sur les revenus, etc…).

Il est important de noter qu’un rendement brut en SCPI correspond environ au rendement net en immobilier. Ainsi, lors d’un comparatif de rendement, il est important soit :

  • De majorer légèrement le rendement brut d’une SCPI, de 1 ou 2%, pour arriver au rendement brut dans de la location d’immobilier physique,
  • D’utiliser le rendement net de l’immobilier physique à comparer au rendement brut d’une SCPI.

Ci-dessous l’exemple de nos dividendes bruts en janvier 2022 sur nos SCPI CORUM :

Dividendes bruts janvier 2022 SCPI CORUM

En parallèle de cela, nous recevons par SMS les dividendes net d’impôts étrangers :

  • CORUM ORIGIN : 219,27€
  • CORUM XL : 81,72€

Vous pouvez voir que la différence est non négligeable. Il s’agit donc de ces montants que nous touchons réellement et que nous déclarons aux impôts sur le revenu.

Attention risque !

Comme vous pouvez le voir en annexe de notre bonus, les rendements des SCPI oscillent globalement entre 4 % et 7,5 % à de rares exceptions près. Il est important de noter qu’une différence de 0,5 % est très importante en termes de rendement sur le long terme.

CORUM propose par exemple un simulateur permettant de comparer leurs 3 SCPI entre elles : https://www.corum.fr/nos-scpi/simulateur

Comme indiqué sur l’exemple présenté à l’ouverture de la page, pour un versement de 25 k€ et un réinvestissement des dividendes à 100 % pendant 10 ans, on obtient par SCPI Corum :

  • ORIGIN, rendement théorique 6 % : 14.250 € de dividendes cumulées,
  • XL, rendement théorique 5 % : 11.875 € de dividendes cumulées,
  • EURION, rendement théorique 4,5 % : 10.688 € de dividendes cumulées.

Il est donc important de bien choisir son support. Il est également essentiel de se rappeler que le rendement théorique n’est pas garanti. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et surtout, plus le rendement théorique est élevé, plus le risque de ne pas le tenir est important. Enfin, vous devez toujours penser diversification, même pour des SCPI.

Pensez diversification

Les SCPI acquièrent une multitude de biens immobiliers qu’elles gèrent. Ce simple élément fait d’elles des supports diversifiés par définition car les risques sont répartis sur l’ensemble de ces biens. Pour autant, si le support est diversifié de base, ne mettez pas toute votre épargne dans une seule SCPI. Essayez de varier les domaines d’activité par exemple.

Deux exemples importants à noter ces deux dernières années. Le rendement des SCPI spécialisées dans les hôtels s’est effondré en 2020 et 2021 à cause de la COVID-19. Plus récemment, le scandale des maisons de retraite avec Orpea a affecté dans une moindre mesure les SCPI spécialisées dans ce type d’établissements. Il est à noter que les SCPI ont été moins touchées que les investisseurs directs dans ce domaine du fait qu’elles investissent sur différents secteurs de la santé justement afin de ne pas subir de plein fouet une crise sectorielle. Nous pouvons prendre comme exemple la SCPI PF Hospitalité Europe qui malgré de nombreux investissements dans le domaine de la santé est également propriétaire de quelques hôtels et logements.

Comment choisir une SCPI : les chiffres clefs

Afin de vous aider à sélectionner vos SCPI, nous vous conseillons de bien lire toutes les informations du site de la SCPI. Vous l’aurez compris, le choix d’une SCPI ne doit pas être pris à la légère.

Vous devrez prendre plusieurs aspects en compte et notamment quelques données clefs :

  • Le rendement : si vous investissez, c’est pour avoir des gains et donc du rendement. Ce paramètre est important, mais il est important de vérifier l’historique des rendements d’une SCPI et de ne pas se fier uniquement au rendement de l’année passée. 
  • Le Taux d’Occupation financier (TOF) : c’est le pourcentage de biens dont les loyers sont payés chaque mois. Il est important de noter qu’une SCPI “jeune” aura un TOF très élevé (proche des 100%) car tous les bâtiments qu’elle acquiert sont probablement occupés. Ce taux d’occupation risque de baisser avec le temps et donc le rendement globale de la SCPI également, jusqu’à atteindre un équilibre. C’est donc un point de vigilance sur les nouvelles SCPI qui peuvent afficher des rendements importants les premières années de ce fait, mais qui est à suivre dans le temps.
  • Les frais : il existe deux types de frais en SCPI, les frais de gestion et les frais de souscription. Il est à noter que les rendements indiqués incluent ces frais, ils sont donc secondaires par rapport à un bon rendement et un bon taux d’occupation.
  • Le type de SCPI : SCPI de rendement, fiscale ou de capitalisation. Ce choix dépendra de vos objectifs.
  • La société de gestion : ce paramètre peut être déterminant surtout pour les jeunes SCPI. Si une SCPI est récente, mais que la société de gestion a déjà fait ses preuves avec d’autres SCPI, cela peut réduire le risque d’investir dans ces SCPI.
  • Autres données :
    • Date de création : une SCPI ancienne sera plus stable et plus représentative de ses performances réelles.
    • Nombres de biens et diversité des biens : diversité en termes de localisation, type de bien, etc.
    • Possibilité de faire des versements programmés ou non (PEI : plan d’épargne immobilier).
    • Secteur : si vous êtes sensible à certains secteurs comme l’environnement ou la santé, vous pouvez vous spécialiser dans des SCPI qui valorisent ces aspects.
    • Type de capital : fixe ou variable. Ce point est à prendre en compte pour la fluidité d’achat et de revente de vos parts.
    • La qualité du site de la SCPI : ce point est un ajout personnel, mais très important à nos yeux. Une SCPI avec un bon site permet de mieux comprendre le support, de mieux suivre son épargne et également d’être plus flexible dans sa gestion.

Quels sont les avantages de la société civile de placement immobilier (SCPI) ?

La société civile de placement immobilier vous permet de diversifier vos placements puisqu’en acquérant des parts dans une SCPI vous investissez dans des projets immobiliers multiples.

Par ailleurs, puisqu’il s’agit d’un placement collectif, les risques sont mutualisés entre l’ensemble des investisseurs.

Les avantages principaux des SCPI sont :

  • Pouvoir investir dans l’immobilier sans avoir besoin d’acheter un bien en entier dans le cas où votre capacité d’emprunt est limitée. C’est une alternative très intéressante à un achat immobilier “classique”.
  • Pouvoir investir dans l’immobilier sans prêt, c’est-à-dire en achetant vos parts au fur et à mesure de vos capacités et donc de gérer vos rentes au fur et à mesure de vos investissements.
  • Avoir un placement 100 % passif. Ici, tout est délégué et cela est inclus dans les rendements. Donc, hormis le dossier initial, ensuite vous n’aurez plus rien à faire. Si votre SCPI vous permet des versements programmés via un plan d’épargne immobilier, c’est également totalement passif une fois mis en place.

Quels sont les inconvénients de la société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Si l’investissement par le biais d’une société civile de placement immobilier comporte des attraits, ce type d’opération est loin d’être dénué de risques.

En effet, ni le rendement ni le capital de la SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier.

Ainsi, vous n’avez aucune certitude du montant des dividendes que vous percevrez à court, moyen ou long terme et de la valeur de vos parts si vous souhaitez les revendre.

Par ailleurs, investir dans une SCPI a un coût. Vous devez notamment vous acquitter de frais d’entrée (généralement entre 5 % à 12 % de la valeur de votre part) ou de frais de gestion (habituellement entre 8 % et 10 % de vos dividendes).

Le prix de vente des parts est inférieur à celui d’achat. Ainsi, nous vous conseillons de conserver vos parts sur une durée d’environs 10 ans avant d’envisager une revente. Vous devriez ainsi avoir soit encaissé suffisamment de rentes pour compenser ces frais, soit une revalorisation des parts au cours de cette période aura pu intervenir, impliquant un prix de vente supérieur ou égal à votre prix d’achat.

Vous pourrez voir ci-dessous l’évolution du prix des parts de la SCPI CORUM Origin depuis 2012.

Part SCPI Corum Origin
Historique de la valeurs pour une part Corum Origin

Concernant la revente, il est également important de noter que si la SCPI est à capital fixe, vous devrez attendre qu’un acquéreur achète vos parts avant de pouvoir les revendre. Cela peut prendre un certain temps en fonction de l’engouement d’achat de ces parts.

Revenus d’une société civile de placement immobilier (SCPI) : quelle fiscalité ?

Les dividendes issus d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers.

L’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut générer un déficit foncier et participer à réduire votre impôt sur le revenu.

Conclusion

Il est important de noter que cet article est un résumé des points principaux à prendre en compte. Nous avons occulté certains points afin de rendre cet article lisible et d’en limiter la longueur.

Nous reviendrons sur certains aspects dans de futurs articles si vous le souhaitez. Dans ce cas, n’hésitez pas à nous indiquer quels sont les points vous souhaitez que nous détaillions.

Bien qu’essayant de rester objectifs, nous avons des difficultés à ne pas mettre en avant ce type d’investissement. Pour nous, il répond particulièrement à notre stratégie et à la philosophie de ce blog.

Si cet article permet de vous lancer en SCPI ou que vous êtes déjà propriétaire de part, n’hésitez pas à partager vos avis et impressions en commentaire afin d’en faire partager un plus grand nombre.

Si vous avez aimé cet article, partagez-le ! :)

13 réactions sur “ Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ”

  1. Stéphane Lejeune Réponse

    Merci Fabien et Isabelle pour cet article intéressant, surtout pour diversifier à mes yeux.

    Est-il possible d’emprunter tout (ou une grande partie) de son investissement en SCPI, si l’on veut profiter d’un effet de levier maximal ?

    Merci,

    Stéphane

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Stéphane,
      Tout à fait! J’ai un collègue qui a fait cela. Un prêt de 85k€ sur 25 ans qui lui coûte environs 20€ par mois et avec la revalorisation des parts de sa SCPI prévue en mai, il devrait même passer en cashflow positif ou a minima avoir un bilan nul.
      Vous verrez dans notre étude de cas que nous avons presque fait cela sur notre 2nde SCPI (nous alimentons quand même de 100€/mois pour atteindre notre cible sur la durée).
      Le seul bémol à ce jour c’est qu’il est difficile d’avoir un taux intéressant pour financer une SCPI. Les banques veulent bien prêter pour leur SCPI mais si on vise un autre support il faut trouver une banque pour nous suivre et les taux proposés sont généralement supérieurs à ceux d’un investissement locatif. Je détaillerais également ce point dans notre étude de cas en toute transparence.

      Merci pour votre commentaire,

  2. Anthony Réponse

    Merci beaucoup Fabien et Isabelle pour cet article très complet et intéressant !

    Vous m’avez convaincu que la SCPI est le type d’investissement que je recherche, notamment pour les rendements trimestriels. Je vais sérieusement étudier le sujet, vos KPIs vont beaucoup m’aider à faire mon choix.

    Merci encore !

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Anthony, Merci pour votre commentaire et très heureux que cela vous plaise! Nous allons publier notre étude de cas demain en théorie, cela pourra peut-être répondre à certaines de vos interrogations. Il reste beaucoup de chose à dire sur le sujet, n’hésitez pas à nous indiquer si vous voulez que l’on développe certains points. A bientôt 🙂

  3. Ping Nos SCPI - Etude de cas #8 - La voie des finances

  4. Julien BIVI Réponse

    Bonjour Fabien et Isabelle,
    Votre article est très complet et rentre bien dans les détails de la SCPI.
    Personnellement, je détiens des parts de SCPI sur le thème de la santé, éducation et EHPAD. J’ai investi à crédit dans le but de me créer du capital. Je suis satisfait de cet investissement.

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Julien, merci pour votre commentaire. Atteignez-vous un cashflow neutre sur cet investissement ? Notre 3ème SCPI sera probablement dans ce secteur également. Nous hésitons entre deux, mais nous avons un peu de temps avant d’avoir les ressources pour investir dessus. à bientôt et bonne continuation.

      • Julien BIVI Réponse

        Bonjour Fabien et Isabelle,
        Malheureusement, je ne suis pas à l’équilibre sur cet investissement car j’ai pris un crédit sur 15 ans. Avec un crédit sur 25 ans je l’aurais été. Cependant, je ne voulais pas m’endetter sur une durée si longue.
        A bientôt et bonne continuation dans l’investissement de SCPI.

        • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

          Bonjour Julien, ce n’est pas malheureux, nous sommes dans le même cas et c’est totalement assumé. Plus de capitalisation sur une durée courte. Si nous le pouvons, nous ferons le même chose d’ici l’an prochain mais nous sommes à ce jour bloqué par notre capacité d’emprunt. Si ce n’est pas faisable à court terme, alors nous viserons des prêts sur 25 ans pour avoir un cashflow neutre. Bonne journée.

  5. B.GAUTIER Réponse

    Bonjour à vous Fabien et Isabelle, merci beaucoup pour cet article très intéressant ! Cela fait un moment que je cherche à me créer des revenues passifs et la SCPI semble géniale pour ça, bien que du coup je comprenne maintenant mieux les avantages et inconvénient. J’aimerais beaucoup si vous le pouvez, avoir conseil sur les meilleuresplateformes permettant les Scpi de type rendement ?

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, et merci pour votre commentaire. Il est difficile de recommander des supports car cela dépend de l’objectif à atteindre. Si on se base sur nos besoins, nous en avons sélectionné 5 ou 6 à ce jour et nous investissons déjà dans 2 d’entre elles. Dans notre étude de cas, vous pourrez avoir une bonne vision de CORUM XL et CORUM ORIGIN. Nous sommes tout à fait satisfaits de ces SCPI à ce jour.
      Nous suivons et étudions de près les SCPI suivantes :
      CORUM EURION : principalement car son suivi ne demanderait aucun effort car groupé sur le site des deux SCPI que nous avons déjà
      PF HOSPITALITE EUROPE : SCPI jeune avec un bon potentiel et dans un domaine différent de ceux que nous avons déjà (attention, assez risqué)
      NOVAXIA NEO : SCPI stable dans un domaine stable également
      Nous en avons d’autres que nous suivons de plus ou moins loin mais comme indiqué dans notre étude de cas, pour le moment nous concentrons nos efforts sur les deux commencées.

  6. investir-mon-argent.fr Réponse

    Merci pour cet article complet. J’ai déjà investis dans des SCPI, mais à petite dose, sans effet de levier, « pour tester ». J’aimerai bien passer à la vitesse supérieure et utiliser l’emprunt pour en racheter.

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, avec la remonté des taux c’est un peu plus compliqué pour avoir un cashflow neutre mais faisable sur un prêt très long. Sinon, le mieux est de pouvoir compenser ce manque de cashflow en investissant un peu en parallèle ou en mettant un apport dès le début. après, c’est difficile de faire plus passif comme investissement et nous en sommes très satisfait.

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