Notre profil d’investisseur immobilier – Étude de cas #22

Comme vous avez pu le lire dans l’article Investir dans l’immobilier locatif (partie 1), la première étape à faire avant de vous lancer en immobilier, est de définir votre profil d’investisseur immobilier.

N’est-ce pas un peu curieux de commencer par définir un profil alors que nous n’avons même pas commencé à investir ?

Il est vrai que vous ne pourrez pas compléter votre profil dans son intégralité sans avoir commencé les autres étapes. Mais pour commencer les autres étapes, il faut bien partir d’hypothèses et les premières à faire sont celles sur votre profil, car c’est normalement la partie que vous maitriserez le mieux.

Il est également important de noter que chaque changement dans votre vie va modifier ce profil. Vous changez d’emploi et vous êtes en déplacement tout le temps ? Cela va être difficile de faire les visites. Vous attendez un enfant ? Votre temps disponible pour gérer un chantier ou réaliser des travaux va se réduire…

Donc votre profil est intimement lié à votre situation personnelle. C’est pour cela qu’il faut commencer par cette étape, car elle conditionnera le reste de vos démarches.

Un exemple concret : jusqu’à présent nous ne voulions pas et ne pouvions pas être investisseur en immobilier locatif, car avec la naissance de notre fils et nos évolutions dans nos entreprises respectives, nous n’avions ni le temps ni l’envie de le faire. Quand nous avons commencé à avoir plus de temps, il fallait encore se former, chose que nous sommes en train de faire depuis quelques mois maintenant et qui va durer de nombreuses années.

Afin de conserver le lien avec l’article dédié, nous avons décidé d’aborder la même structure dans cet article.

Nos capacités

L’objectif ici est de lister nos capacités en lien avec l’investissement immobilier locatif. Cela nous permet de connaître nos points forts, mais surtout d’identifier nos points faibles et donc de choisir en connaissance de cause. Il faudra donc éviter les projets où l’on cumule trop de points faibles, ou alors assumer le fait que nous devrons être accompagnés ou nous former.

La formation

Nous n’aimons pas démarrer une activité sans formation. Nous abordons chaque investissement de façon très scolaire, avec une formation théorique et la mise en pratique progressive. Les formations théoriques, nous essayons de les réaliser en autodidacte. Cependant, pour l’immobilier et ce que nous aimerions accomplir, nous avons privilégié une formation payante avec un service d’accompagnement et d’aide à la décision.

Nous avons donc opté pour le pack “Fit immo” de Greenbull Campus et ce pack inclut la formation “Créer et développer une entreprise à prépondérance immobilière”.

Cette formation aborde donc deux thématiques importantes : l’investissement immobilier et la création d’une entreprise dédiée.

La partie investissement immobilier permet d’avoir les connaissances pour investir dans l’immobilier, gérer la rénovation, la recherche de bien, la gestion des locataires…

La partie entreprise permet de maîtriser les différents montages, gérer l’imposition et créer une ou plusieurs sociétés afin de créer un parc immobilier conséquent, car cela ne pourra pas être fait en nom propre. Il faudra donc créer une ou plusieurs structures en fonction des montages et des associés que nous aurons lors de notre parcours, et si possible regrouper le tout dans une holding.

C’est ambitieux, mais on y croit !

La recherche des biens

Cette partie est à ce jour la plus délicate. Bien qu’ayant plus de temps maintenant que notre fils commence à être autonome, nous avons quand même certaines contraintes qui réduisent nos possibilités de visites.

Nous sommes tous les deux à plein temps et il n’est pas facile de se rendre disponible pour les agents immobiliers.

Jusqu’à présent, nous avons réussi à faire des visites en semaine le soir, mais chaque fois cela a été très compliqué d’arriver à l’heure. Dans notre secteur, le déplacement ne se compte pas en kilomètres, mais en temps, et le soir, c’est très long…

Nous avons également réussi à faire des visites le samedi, ou nous groupons plusieurs visites dans un secteur, quitte à manger sur place le midi pour enchaîner et limiter les aller-retours.

Cependant, il y a tout un secteur géographique d’investissement que nous avons dû abandonner, car les agences ne font les visites que du mardi au jeudi. Il nous est impossible de nous rendre facilement disponible au vu de la distance.

Le marché immobilier autour de Bordeaux étant assez tendu, il faut être réactif à certains moments, or nous ne pouvons pas du jour au lendemain être disponibles sans avoir prévenu en amont nos employeurs.

Les travaux

Cette partie est l’un de nos points forts. En effet, notre résidence principale était typiquement le type de bien que nous recherchons à ce jour. Elle était bien placée, mais nécessitait de nombreux travaux. Or les travaux freinent la plupart des acheteurs potentiels.

Nous avions également choisi de faire une grande partie des travaux nous-mêmes, d’une part car nous n’avions pas le budget pour tout sous-traiter, et d’autre part car nous voulions apprendre à le faire.

Cela nous aide grandement à faire une première estimation du coût des travaux et pouvoir ainsi déterminer si le bien mérite d’être étudié de façon plus approfondie.

Même si ce n’est pas notre objectif premier, cela nous permet également d’envisager de faire une partie des travaux nous-mêmes. 

Bien sûr, le temps étant notre grosse contrainte, nous n’envisageons cette solution qu’à petite échelle et sur les travaux que nous maîtrisons le mieux.

La gestion des locataires

Cette partie est clairement celle qui a fait que nous avons évité l’immobilier physique jusqu’à ce jour.

Nous avons des craintes sur le temps que cela va demander, mais également sur la charge morale que cela va apporter.

Cependant, nous avons besoin de faire de l’immobilier physique pour nos objectifs, donc à nous maintenant de cadrer cette partie.

Nous avons déjà réduit ces échanges en ne se positionnant pas sur de la location courte durée, qui est la partie la plus chronophage de l’immobilier physique (mais également une des plus rentables). Nous hésitons également avec la collocation pour la même raison.

Enfin, si nous voyons que cela prend trop de temps, nous n’excluons pas de sous-traiter cette partie même si la rentabilité va forcément baisser.

La gestion financière

Cette partie est également l’un de nos points forts car nous pouvons directement bénéficier du métier d’Isabelle. En tant que contrôleuse de gestion, elle pourra mettre en place le suivi de cette activité.

Fabien sera en charge d’inclure cela dans le fichier globale pilotant l’évolution de notre patrimoine.

Concernant la partie comptable, nous cherchons à ce jour un expert comptable capable de nous accompagner dans cette nouvelle activité.

Il faudra ensuite que nous confirmions si nous travaillons avec le notaire qui était encore clerc lors de l’achat de notre résidence principale.

Pour terminer sur une note moins optimiste, il faudra également que l’on trouve un huissier (en espérant ne pas avoir besoin de ces services), pour faire certifier des permis de construire sur des gros chantiers.

Notre profil bancaire

Nous venons de définir notre profil investisseur, maintenant nous allons définir notre profil bancaire et en croisant les deux nous serons donc en mesure de définir les biens que nous allons chercher.

Notre épargne mensuelle

Notre épargne mensuelle est de 1 300 € par mois pour la partie modulable et 100 € fixe dans nos PEL.

Jusqu’à présent, nous développions nos SCPI.

Cet actif est maintenant à un niveau qui nous convient à ce jour et nous venons de réorienter cette épargne sur un autre support pour équilibrer notre patrimoine.

Cependant, lorsque nous trouverons notre premier bien, nous pensons stopper d’investir cette épargne pour avoir plus de cash disponible en cas de problème lors des travaux par exemple. S’il s’avère que ce surplus n’est pas été utilisé, il sera bien entendu investi.

Notre possibilité d’apport

Nous aimerions autant que faire se peut limiter l’apport. Cependant, nous sommes prêts à en mettre si cela nous permet d’obtenir notre crédit.

Nous avons eu à faire une simulation de crédit dans notre ancienne banque et celle-ci impose (avant négociation) 5 % d’apport. Néanmoins elle autorise en contrepartie un prêt sur 22 ans, chose assez rare pour des prêts liés à des achats locatifs.

Quoiqu’il en soit, nous mettrons en concurrence plusieurs banques et nous aviserons en fonction des retours si nous mettons de l’apport ou pas.

Notre taux d’endettement

Notre taux d’endettement est clairement le point noir de notre dossier. À ce jour, il s’élève à 41 % si l’on ne prend pas en compte nos revenus passifs comme ceux des SCPI. Nous travaillons sur cet axe afin de pouvoir le réduire rapidement en cas de besoin.

À ce jour nous pouvons clore notre prêt travaux et réduire la mensualité de notre prêt lié à l’achat de notre résidence principale.

Nous passerions ainsi à 27 % de taux d’endettement (toujours sans prendre en compte nos revenus passifs).

Selon le temps que nous mettrons à trouver un premier investissement, nous envisageons de poursuivre dans cette lancée et de clore également le prêt de notre résidence principale ce qui descendrait notre taux d’endettement à 11% (hors revenus passifs).

Il ne resterait que le prêt patronal, qui est négligeable, et le prêt des SCPI qui est quasiment à l’équilibre et que nous allons équilibrer à moyen terme.

Notre capacité d’investissement

Bien que la capacité d’investissement d’une personne dépende en grande partie de son taux d’endettement, ce n’est pas le seul facteur qui entre en compte.

Comme indiqué dans l’article dédié, chaque personne a un scoring bancaire, et bien que le taux d’endettement pèse très lourdement dans ce scoring, il peut être compensé par les autres notes.

À ce jour, nous n’avons pas encore pris rendez-vous avec notre banque historique pour connaître notre réelle capacité d’investissement. Étant déjà à un taux d’endettement supérieur à celui préconisé, notre capacité d’investissement dépend totalement de la qualité du dossier que nous proposerons.

À août dernier, afin de négocier un bien, l’agent immobilier nous a demandé un accord de banque pour appuyer notre proposition. Nous avons donc consulté notre banque historique et avons obtenu un accord pour un prêt de 75 k€ avec la possibilité de monter jusqu’à 100 k€ selon la tournure des négociations.

Finalement nous n’avons pas profité de ce prêt. En effet, en pleine négociation avec le vendeur, un autre investisseur a fait une proposition supérieure à la nôtre et le vendeur s’est empressé de l’accepter. Nous avions fait une offre à 48 k€ pour un bien à 70 k€. Le vendeur, après plusieurs échanges, était descendu à 52 k€. L’autre investisseur a fait une offre à 55 k€ et nous n’avons pas poursuivi ce dossier, le prix ne permettant pas de respecter nos critères.

Nous avons pu conclure de cette expérience que la qualité du dossier proposé permettait d’investir malgré un taux d’endettement déjà élevé. Maintenant, il faut savoir jusqu’à quel point cela est vrai.

Quoi qu’il en soit, si nous trouvons un bien qui respecte nos critères, alors nous n’hésiterons pas à nous associer pour obtenir notre prêt.

Autres éléments : le scoring bancaire

Comme indiqué ci-dessus, le scoring bancaire dépend de nombreux facteurs. Voilà comme le nôtre peut-être impacté :

  • Nous avons l’avantage d’être encore relativement jeunes,
  • Nous avons deux CDI avec plus de 10 ans d’ancienneté chacun,
  • Nous avons des comptes irréprochables, nous n’avons jamais été dans le rouge,
  • Nous n’avons pas de mouvements suspects sur nos comptes ni d’achats pouvant réduire notre scoring bancaire comme des achats sur les sites de paris en ligne,
  • Nous avons de l’épargne de côté et des revenus alternatifs permettant de rassurer les banques.

Donc globalement, notre seul point noir est notre taux d’endettement et c’est sur ce point que nous allons travailler à partir de maintenant.

Conclusion sur notre profil

L’étude de notre profil permet de dégager certains éléments.

Cela nous a permis de rédiger notre carte d’investisseur que nous donnons aux agents immobiliers.

D’après l’étude de notre profil, nous avons pu sélectionner certains biens sur lesquels nous nous focalisons :

  • Des appartements à rénover jusqu’au T3 (ou si plus grand à diviser)
  • Des immeubles de rapport composés de 2 à 4 lots à rénover
  • Des maisons à rénover et diviser.

Nous avons défini notre budget maximal incluant les travaux, frais de notaires, frais d’agence, etc… à 500 k€ avec associés.

Nous envisageons de faire une partie des travaux nous-mêmes si cela permet d’obtenir un prêt en réduisant le montant emprunté ou bien pour augmenter la rentabilité. Cependant, si les travaux sont inclus dans le prêt et que la rentabilité est bonne sans que nous ayons à mettre la main à la pâte, alors nous ne ferons rien.

Nous ne sommes pas pressés à ce jour. Initialement nous ne pensions pas commencer l’immobilier locatif avant 2026, date à laquelle nous terminons nos prêts principaux. Nous avons donc des critères très stricts pour nos recherches et nous ne sélectionnons que les biens respectant ces critères. 

Et vous, quel est votre profil d’investisseur ?

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3 réactions sur “ Notre profil d’investisseur immobilier – Étude de cas #22 ”

  1. Alexandre HUET Réponse

    C’est intéressant ! Personnellement je suis aussi sur de la longue durée mais peu de travaux parce qu’on a peu d’expérience et qu’on a des opportunités sans ça !
    Avec ma femme on a trouvé une formule qui marche bien et économise nos efforts, c’est d’acheter des immeubles de rapports dans des villes de 10000 habitants environ. Il y a peu de concurrence au niveau des acheteurs et il y a de la demande a gogo pour la location. On pense à tord que c’est réservé aux riches mais on en trouve facilement a un prix entre 100 000 et 200 000€ ^^

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Alexandre,
      C’est top, nous avons vraiment des difficultés à nous positionner dans notre région car nos salaires ne sont pas en adéquation avec le marché du coup ca complique les choses.
      Mais on ne lâche rien et on vise un marché moins demandé avec travaux, ca nous permet de nous positionner et on gérera la suite 🙂

      Fabien

  2. Ping Notre défi : 52 études de cas pour partager - La voie des finances

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