L’achat de notre résidence principale – Étude de cas #4

Si nous y pensions déjà, l’achat de notre résidence principale s’est fait en fin de compte très vite et un peu par hasard…

C’était un jeudi soir de 2014. La mère de Fabien nous téléphone pour nous signaler que la maison que nous avons vu sur Leboncoin vient de perdre 20 k€ sur son prix de vente.

Miracle ! D’un coup, cette maison qui nous plaisait devenait accessible à notre bourse. Nous n’avons ensuite pas tergiversé très longtemps. Le samedi nous visitions la maisonnée et le dimanche nous faisions une offre. Notre “voyage” vers l’accession à la propriété débutait.

Les lecteurs de cet article ont aussi lu l’article : « Faut-il acheter sa résidence principale ? »

Dans cet article nous allons vous présenter l’évolution de notre situation au regard de l’achat de notre résidence principale. D’abord nous verrons dans quelles conditions nous avons emprunté puis comment nous avons géré d’année en année ce prêt. Ensuite nous parlerons de nos phases de travaux et comment nous les avons financées. Enfin nous vous présenterons deux simulations dans lesquelles au lieu d’acheter notre maison nous aurions utilisé notre argent pour investir. Vous découvrirez ainsi si nous avons bien fait d’acheter ou pas.

Bonne lecture !

Les prêts pour l’achat de notre propriété

Nous avons acheté notre résidence principale en 2014 aux conditions ci-dessous :

  • Prêt principal de 122 k€ sur 20 ans au taux de 2,9%
  • Assurance : 42,20€ par mois
  • Prêt patronal de 15 k€ sur 15 ans au taux de 1%
  • Apport de 15 k€ (7,5 k€ chacun)
  • Taux d’endettement : 725€ (montant de nos mensualités)/2450€ (montant de nos revenus) = 30%

Le taux proposé n’était pas idéal. Nous n’étions pas au mieux de ce qui se faisait cette année-là, mais malgré une consultation de 6 banques et celle d’un courtier, c’est le meilleur qui nous a été accordé.

Il est à noter que nous ne sommes finalement pas passés par le courtier. Il avait trouvé un taux équivalent à ce que nous-mêmes avions pu obtenir, mais l’assurance que nous avions trouvé était meilleure que celle proposée par son prestataire.

À cette époque, nous n’avions aucune visée d’investissement. L’achat de notre résidence principale représentait un aboutissement, un objectif de vie. Nous n’envisagions alors pas de faire plus.

Nous n’étions plus en situation de sécurité avec ce prêt qui pesait sur nous comme une épée de Damoclès.


Puis en 2015, à la suite d’une revalorisation salariale et avec une meilleure gestion de notre budget, nous avons pu renégocier notre prêt sur 2 axes :

  • Nous avons demandé à réduire le taux, car les taux de 2015 étaient plus bas que ceux de 2014,
  • Nous avons modifié nos mensualités en augmentant nos remboursements de 100€/mois afin de réduire la durée pour se « débarrasser » de ce prêt le plus rapidement possible.

Notre taux d’endettement est alors passé à : 825/2550 = 32%

→ Résultat, nous avons gagné 3 ans sur la durée du prêt et 7 k€ sur le coût du prêt (réduction des intérêts et moins d’assurance vu que la durée a été réduite).


En 2016, même schéma : nous sommes retournés voir notre banque pour renégocier de façon plus stricte. Les taux avaient encore chuté en 2016 et nous avions de nouveau eu des revalorisations salariales. Nous avons comme précédemment travaillé sur les 2 mêmes axes :

  • Le taux : nous avons obtenu un taux de 1,9% soit un équivalent de 1,6%. Ce taux équivalent correspond au taux que nous aurions pu avoir dans une autre banque, mais des frais de dossier pour changer de banque auraient été à prendre en compte. Ainsi, nous aurions pu obtenir un taux de 1,6% dans une autre banque, mais en ajoutant les frais de dossier, cela revenait au même que d’avoir un taux de 1,9% sans changer de banque.
  • Nous ajoutons 250€/mois toujours dans l’objectif de réduire la durée de ce prêt et la pression engendrée.

Notre taux d’endettement est alors passé à : 1075/2700 = 40%

→ Résultat, nous avons gagné 5 ans sur la durée du prêt et 11 k€ sur son coût.


L’année 2017 arrive et… ? Nous avons renégocié notre prêt bien sûr ! Sauf qu’il s’avère qu’il y des paramètres que nous n’avions pas pris en compte dans nos précédentes renégociations : 

  • d’une part, il y a des frais de renégociation, à hauteur environ de 500€. Ces derniers nous ont été offerts la première année, car nous avons ouvert des comptes chez eux (PEA, PEL, assurance vie) et la 2nde année car nous avons fait assurer l’une de nos voitures chez eux. Cependant, en 2017, nous n’avions rien à ajouter et il nous fallait donc payer ces frais.
  • Le 2nd élément que nous n’avions pas pris en compte est que notre prêt était initialement un prêt lissé, c’est-à-dire que le remboursement des intérêts était lissé sur la durée de remboursement de notre prêt. Cela permet dès les premières années de commencer à rembourser du capital. Cela n’était pas le cas des prêts “à l’ancienne” où l’on ne commençait à rembourser du capital qu’après avoir payé la banque. Ce paramètre est important car il définit la durée minimum de conservation de sa maison avant de pouvoir la revendre. En effet, si l’on ajoute les frais de notaire, l’assurance et les intérêts, il est clair que pour amortir tout cela, il faut rester un certain temps dans sa maison.

Dès la première renégociation, nous n’avions pas regardé notre tableau d’amortissement mis à jour. Or il s’avère que nous n’étions plus sur un prêt lissé, et l’apport que nous mettions chaque mois ne remboursait alors que des intérêts. Cela a été également le cas à la 2nde renégociation. Cela implique que nous n’avions plus suffisamment d’intérêts à payer pour qu’une nouvelle renégociation du taux d’intérêt soit rentable au vu des frais de dossier à payer.

On nous a alors indiqué que notre contrat permettait sans frais de doubler un loyer par an. Il s’agit donc d’un remboursement anticipé non taxé.

Nous l’avons fait 2 fois, il s’agit d’une solution très rentable surtout dans les premières années. La première fois que nous l’avons fait, pour 1000€ investis, nous avons économisé 200€ de frais (intérêts et assurance). Et cela permettait de gagner 1 mois sur la durée totale.

Nous n’avons pas poursuivi dans cette démarche, car en 2018 nous avons eu de gros changements dans notre vie : la naissance de notre fils et surtout, notre objectif de vie a été clarifié et donc les investissements qui en découlent.

Les travaux et l’aménagement de notre résidence principale

Lors de l’achat de notre résidence principale, nous avions prévu une phase de travaux conséquente.

On nous avait indiqué qu’il fallait prévoir a minima 30% de plus que la somme estimée, car dans la rénovation il y a toujours des mauvaises surprises.

Nous n’avons pas échappé à cette règle… Cependant, nous avions l’avantage de ne pas être pris par le temps car nous étions logés à titre gracieux donc nous ne payons pas de second loyer.

La totalité des travaux effectués entre 2014 et 2016 et incluant l’aménagement de la maison représente 30 k€. Une somme conséquente qui nous a forcé à adopter un train de vie minimaliste pendant 2 ans. Mais nous avions un but à atteindre et nous sommes restés motivés. Il est à noter que nous sommes restés très raisonnables en terme d’investissement et nous n’avons pas dépensé beaucoup plus que si nous avions acheté pour mettre en location. Nous visions principalement du fonctionnel avec un bon rapport qualité/prix. 

Nous avons dérogé à cette règle pour deux éléments à savoir :

  • l’aménagement de la salle de bain que nous avons fait faire en entier, car c’était en fin de travaux et nous n’avions plus la force de continuer
  • l’ameublement : nous avons acheté des meubles relativement haut de gamme afin qu’ils durent le plus longtemps possible

En 2020, nous avons entamé une seconde phase de travaux qui a durée près d’un an à cause du COVID d’une part, mais surtout de notre PLU.

Ces travaux ont également coûté plus cher que notre estimation initiale du fait de clauses dans notre PLU que nous n’avions pas anticipé.

Cependant, en 2020 nous étions déjà en mesure de savoir que nous ne resterions pas ad vitam eternam dans cette maison et que dès que nos objectifs seraient atteints, nous la vendrions.

Nous avons donc pris en compte le coût de ces travaux, la durée sur laquelle nous allons en profiter et enfin la plus value lors de la revente afin de faire nos choix.

Le coût global de notre achat

Si l’on fait le total nous avons :

  • 11 k€ de frais de notaire
  • 17 k€ de prêt patronal
  • 70 k€ de travaux
  • 161 k€ de prêt principal
  • 1 k€ de réparations (à ce jour)

Soit un total de 262 k€ dépensés pour notre résidence principale sur 12 ans si nous ne rencontrons pas de problème d’ici 2026. Nous devons encore prévoir un ravalement de façade pour augmenter la valeur de la revente.

Cette maison est à ce jour estimée à 300 k€, mais techniquement cela ne compte pas vu que nous n’avons pas prévu de la revendre pour le moment.

L’équivalent en investissement

Pour poursuivre, nous vous proposons de simuler ce que nous aurions pu avoir en investissant cette même somme mais en restant locataire.

Il s’agit ici d’une simulation. Pour cela, nous allons nous baser sur des suppositions et sur les supports que nous connaissons le mieux, à savoir les SCPI.

Fin 2013, nous déménagions car notre petit T1 ne permettait pas de vivre convenablement à deux. Si nous avions dû louer autre chose, nous serions à 750€ environ pour un T2, toutes charges comprises (en restant raisonnable en termes d’emplacement et de taille de l’appartement).

Admettons que nous puissions vivre à 3 dedans, incluant notre fils, cela ferait que nous aurions payé 750€ par mois pendant 12 ans soit : 750*12*12 = 108 k€

Le delta est donc de 158 k€ à investir sur 12 ans (262 k€-108 k€) soit un équivalent lissé de 1100€ par mois pendant 12 ans.

Simulation #1

Ci-dessous une simulation simplifiée d’un investissement mensuel de ces 1100€ dans une SCPI avec un objectif à 5%. D’après notre expérience, si la SCPI atteint son objectif et lorsqu’on retire tous les frais annexes, une simulation avec un taux de 3,9% est tout à fait cohérente (taux très prudent, nous préférons toujours simuler avec une échelle basse afin de n’avoir que des bonnes surprises).

On peut donc lire ci-dessous que nous aurions bien versé 158 k€ et qu’en cumulé nous obtiendrons 197 k€ soit un gain de 40 k€. 

Cela représenterait une rente mensuelle équivalente à 641€/mois au bout de 12 ans.

SCPI objectif 5%
AnnéesTaux netVersements/mois (€)Capital versé (€)Capital cumulé (€)Rente nette/mois (€)
11,0391100132001320043
21,0391100264002691587
31,03911003960041164134
41,03911005280055970182
51,03911006600071353232
61,03911007920087335284
71,039110092400103942338
81,0391100105600121195394
91,0391100118800139122452
101,0391100132000157748513
111,0391100145200177100576
121,0391100158400197207641

Dans notre situation actuelle, nous avons dépensé 262 k€, mais au bout de 12 ans nous n’aurons plus de loyer à payer.

Dans notre hypothèse, ces mêmes 262 k€ nous permettent de nous loger dans une location (donc de donner chaque mois notre argent à un propriétaire) et d’investir. Mais au bout de 12 ans, cet investissement ne nous rapporterait que 641€ donc pas assez pour payer le loyer de notre location. 

Il n’est pas facile de trancher entre l’achat de notre résidence principale et l’investissement d’une somme équivalente qui nous permet de profiter des intérêts composés.

Cette approche n’est donc pas assez précise, il faudrait prendre en compte le fait que si nous restions en location, nous aurions notre capacité d’emprunt de disponible pour utiliser l’effet de levier.

Simulation #2

Imaginons que nous puissions emprunter 120 k€, mais sur 25 ans à un taux de 2,4% et une assurance équivalente.

Ce crédit nous coûterait 566€/mois assurance comprise.

Investis à 5%(donc 3,9% net en pessimiste), cela rapporterait 390€/mois.

Nous aurions donc de notre poche environ 175€ par mois à combler.

Si nous retirions cette somme aux 1100€ par mois de disponible, il nous resterait donc 925€ par mois à investir en intérêts composés.

AnnéesTaux netVersements/mois (€)Capital versé (€)Capital cumulé (€)Rente nette/mois (€)
11,039925111001110036
21,039925222002263374
31,0399253330034616113
41,0399254440047066153
51,0399255550060001195
61,0399256660073441239
71,0399257770087405284
81,03992588800101914331
91,03992599900116989380
101,039925111000132651431
111,039925122100148925484
121,039925133200165833539

Le nouveau tableau indique 539€/mois au bout de 12 ans, en plus du loyer obtenu par le prêt. Et il s’agit ici d’une simulation très pessimiste et loin de ce qu’il est possible de faire en conservant une prise de risque minimale.

Il est également à prendre en compte que dans ce cas précis, nous serions bien inférieur aux 33% de taux d’endettement autorisés et donc nous pourrions tout à fait envisager un 2nd prêt ou encore un prêt initial plus important. Cela aurait pour incidence de creuser encore plus l’écart en faveur de ce type d’investissement.

Enfin, il est également à noter que cela ne prend pas en compte la valorisation potentielle des parts achetées et donc du loyer obtenu, valorisation qui suit à minima le coût de l’inflation.

Et nos actions dans tout ça ?

D’abord, en 2018 lorsque nous avons commencé à nous former sérieusement à l’investissement, le constat était celui présenté dans le premier paragraphe de cet article. C’est-à-dire une maison en cours d’acquisition, 2 crédits sur le dos et un taux d’endettement bien entamé.

Que faire dans cette situation ?

Ensuite en 2020, lors de notre phase de travaux, ceux-ci ont coûté plus cher que notre estimation initiale à cause de notre PLU. Nous devions donc choisir entre puiser dans nos économies ou faire un prêt à la consommation. Même s’il est souvent peu recommandé de faire des prêts à la consommation, lorsque nous avons pesé le pour et le contre, nous avons préféré garder notre argent et le placer et profiter des faibles taux d’intérêts pour faire un petit prêt de la somme manquante. Nous avons estimé que placer notre argent nous rapporterait plus que le coût de ce nouvel emprunt.

Fin 2020 nous avons 3 prêts en cours, tous passifs… Mais en dehors de cela, nos investissements mensuels commençaient à porter leurs fruits.

Par la suite en 2021, nous avons eu l’opportunité d’entrer dans une SCPI relativement fermée et ce jusqu’à une hauteur de 60 k€.

Nous n’avions bien sûr pas cette somme et nous avons donc construit un nouveau dossier pour un prêt. Les prêts pour les SCPI sont encore peu répandus auprès des banques, ainsi nous nous sommes fait aider d’un courtier. La rigueur de nos comptes et nos investissements déjà réalisés nous ont permis d’obtenir ce prêt et de dépasser les fameux 33% de taux d’endettement. Nous étions alors à 43% d’endettement sans prendre en compte les rentes de nos investissements.

Nous avons fini l’année 2021 avec 4 prêts dont enfin un prêt actif !

Après une petite année à gérer le tout, nous arrivons donc en 2022. Que faire ? Un nouveau prêt bien sûr ! Cependant, malgré un dossier très solide, nous n’avons pas réussi à obtenir ce prêt, ni en direct banque, ni en passant par un courtier. 

Légèrement frustrés de ce refus, nous avons donc mis à plat toutes nos options pour de nouveau tenter de faire cet emprunt :

  1. Puiser dans nos économies pour clore le prêt à la consommation et revenir à un taux d’endettement plus bas,
  2. Réduire les mensualités du prêt de notre résidence principale en augmentant la durée de remboursement afin de libérer une partie de notre capacité d’emprunt,
  3. Reporter l’emprunt à plus tard en attendant une revalorisation salariale qui augmenterait notre capacité d’emprunt et/ou nous permettrait de terminer l’un de nos prêts.

Concernant le prêt à la consommation, nous avons peut être une opportunité de le clore grâce à une entrée d’argent qui est en dehors de notre maîtrise. Nous espérons donc que cela se concrétise et décidons de rester sur notre logique initiale et de ne pas puiser dans nos économies.

Concernant le prêt de la résidence principale, le choix fut plus compliqué. Après plusieurs simulations, il s’avère qu’il est plus logique de rester dans l’état actuel. En effet, à ce rythme, nous finirons de payer ce prêt en 2026 (sachant que le prêt à la consommation se termine à la même date). Ainsi, plutôt que de faire un petit prêt maintenant et d’être de nouveau bloqué pour une durée assez longue, nous préférons patienter encore 4 ans, mais avoir notre capacité d’emprunt de disponible dans sa quasi-totalité afin d’envisager un investissement de plus grande envergure.

Conclusion

Pour conclure, comme vous pouvez le voir à travers notre exemple, bloquer sa capacité d’emprunt suite à l’achat de sa résidence principale et des travaux pour la rénover peut fortement vous freiner pour la suite de votre parcours d’investisseur. Il faut donc être conscient des portes qui se ferment et donc adapter ses investissements en fonction. Le plus important est de bien définir votre objectif.

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