Notre 1er investissement : l’angoisse ! – Étude de cas #16

La décision de nous lancer dans notre 1er investissement s’est prise de façon assez précipitée. Le doute ne nous a pas quittés pendant de longs mois ensuite…

Nous étions ensemble depuis moins d’un an lorsque nous avons décidé de nous lancer dans l’aventure de l’accession à la propriété. Ce simple fait aurait suffit à en décourager plus d’un. Nous étions d’ailleurs plutôt hésitants au début. Pourtant, nous partagions une vision commune qui nous motivait : pourquoi dépenser inutilement de l’argent dans un loyer et enrichir un propriétaire, alors que nous pourrions tout aussi bien payer cette même somme pour au final, après certes quelques années, être chez nous ?

Ainsi, nous n’avons pas tergiversé longtemps, surtout que l’occasion qui se présentait était en or. Habitant dans la région bordelaise où les prix au m² avoisinaient à l’époque les 2 500 €, la maison que nous avions déniché se présentait ainsi : 90m² sur un terrain de 460m² pour le prix de 140 000€ (hors frais de notaire). Certes, des travaux étaient à prévoir, mais cela demeurait une occasion.

Hésitants, nous avons fini par passer le pas, excités de l’aventure qui s’offrait à nous.

Les raisons de notre investissement

Comme pour la majorité des français, l’achat de notre résidence principale représentait un objectif de vie pour nous. Nous avons été éduqués dans ce sens par nos parents. Alors lorsque l’occasion s’est présentée à nous, nous avons sauté dessus ! Dans notre région où les prix de l’immobilier frôlent l’indécence, même nous qui n’y connaissions rien, avons su détecter qu’il s’agissait d’une opportunité à ne pas manquer.

Certes, la maison avait du potentiel, mais la raison principale était pour nous financière avant tout puisque nous :

  • Réalisions un investissement plutôt que de dépenser notre argent dans un loyer,
  • Nous constituions un capital.

Malgré tout, même avec ces bénéfices à l’esprit nous demeurions fébriles. Car cet achat représentait une dépense hors norme pour nous et nos faibles salaires de jeunes actifs.

Les risques associés à notre investissement

Lorsque nous avons pris la décision d’acheter notre résidence principale, le principal risque qui nous est venu à l’esprit était la durée encore courte de notre relation. Notre rencontre datait de moins d’un an. Une rupture n’était donc pas inconcevable.

Malgré cela, nous avons décidé de nous lancer. Car nous étions d’accord sur le fait que nous préférions tenter d’acheter notre “chez nous” plutôt que de payer chaque mois pour le logement d’un autre. Le pire qu’il pouvait se produire, était que nous nous séparions et que nous devions revendre la maison. Cela ne nous semblait pas être un risque insurmontable.

Avec le recul, en réalisant un SWOT (une matrice avec nos forces et nos faiblesses, les opportunités et les menaces), nous aurions également pu envisager d’autres risques.

Forces
Jeunes (-30 ans)

Faiblesses
1 seul CDI
Apport minime
Faible capacité d’emprunt
Opportunités
Constitution d’un capital
Menaces
En couple depuis peu de temps (-1 an)
SWOT

Nous aurions également pu dresser le tableau ci-dessous :

RisquesConséquencesProbabilité (1 à 5)Impact (1 à 5)Actions préventivesActions correctives
RuptureRevente de la maison33PACS
Reconnaissance de dette de Fabien
Fin de CDDPerte d’un revenu1aucuneRecherche d’un nouvel emploi
Perte des 2 emplois1aucuneRecherche d’un travail
Coûts cachésTravaux à prévoir, coûts et durée augmentés42aucuneTravaux
Tableau des risques identifiés

Les lecteurs de cet article ont également lu l’article : “Piloter ses objectifs”

Les étapes de notre investissement

Revenons un peu en arrière.

Nous avons quitté l’appartement de Fabien en octobre 2013 après un mois de vie commune dedans. Il était tellement petit que c’était invivable. Nous avons alors eu la chance d’être hébergés à titre gracieux dans une maison d’été de la grand-mère d’Isabelle, dans le village où habitent également ses parents. Chaque fois que nous allions manger chez les parents d’Isabelle, nous passions devant cette maison avec la pancarte de l’agence immobilière. Isabelle avait retrouvé l’annonce sur le site de l’agence.

À l’origine, le prix de la maison s’élevait à 165 k€ hors frais de notaire et frais d’agence. Trop chère pour nous qui à l’époque n’avions qu’une faible capacité d’emprunt, mais également pour tous les autres éventuels intéressés qui avaient noté le montant des travaux nécessaires à ajouter à cela. Cela faisait près de deux ans qu’elle était en vente, et chaque fois que nous passions devant elle nous faisait envie.


Noël 2013, nous étions chez les parents de Fabien. Nous évoquions le sujet à table lors d’une conversation, la mère de Fabien étant très friande de ce genre de recherche.

Jusqu’à un jeudi de février 2014, coup de téléphone de la mère de Fabien, la maison avait été mise sur leboncoin à 140 k€ ! Nous nous sommes interrogés du regard. Une simple visite ne nous engageait en rien…Nous avons pris rendez-vous le vendredi et nous avons visité la maison le samedi. Cependant, les visites s’enchainaient et la personne qui avait rendez-vous après nous était arrivée en avance ce qui a écourté notre entretien. Nous ne nous sommes pas dégonflés et avons pris un nouveau rendez-vous le soir même en allant chercher nous même la personne faisant les visites, le propriétaire n’étant pas sur place. Le dimanche nous avons fait une offre  à 135 k€ argumentant qu’il y avait beaucoup de travaux. Cette offre a été refusée avant même que nous terminions notre phrase, une autre personne ayant fait une offre au même montant. Après un échange rapide, nous avons fini par faire une offre au prix. Celle-ci fut acceptée.

Le parcours du combattant commençait alors.


Nous avons signé le sous-seing chez le notaire du vendeur, alors sous tutelle. Par chance, le vendeur ne nous a pas demandé d’acompte, ce qui aurait vidé totalement nos réserves.

Nous nous rappelons encore la réaction du propriétaire quand le prix de vente a été annoncé à 140k€. Il a poussé un “COMBIEN ???” tant il était surpris du prix de vente. Il possédait cette maison depuis 40 ans, or les prix avaient légèrement évolué depuis….

Puis, il nous a fallu trouver une banque qui accepte de nous prêter de l’argent. Nous avons donc fait le tour des agences. Si certaines ont fait des efforts pour nous proposer des taux et des services compétitifs, d’autres nous ont clairement fait comprendre que notre profil ne les intéressait pas.

En parallèle de notre recherche, nous avions pris un courtier. Car le délai de trois mois pour trouver notre crédit avançait vite, et l’angoisse que la maison nous passe sous le nez commençait à nous tenailler.

Finalement, deux banques sortirent du lot parmi lesquelles celle de notre courtier et une que nous avions démarchée. À taux équivalent, c’est sur le critère de l’assurance que nous avons fini par trancher.

Après trois mois de recherche active, nous avions notre prêt. Il ne manquait plus qu’à signer l’acte d’achat chez le notaire pour conclure la transaction. La remise des clefs fut un soulagement.

Les erreurs commises

Notre emprunt

Nous ne sommes pas adeptes des crédits. Nous avons vu nos parents peiner chaque mois pour trouver l’argent afin de rembourser leurs crédits, et nous ne voulions pas cela.

De plus, nous ne souhaitions pas nous retrouver enchaînés pendant plusieurs décennies à cause d’un emprunt.

Ainsi, ces deux raisons nous ont poussées à contracter un emprunt minimum auprès de notre banque (122 k€) pour une durée la plus réduite possible (20 ans au moment de la signature).

Par la suite, nous avons continué dans cette idée : nous avons renégocié notre emprunt à 3 reprises (d’une mensualité de 650 € au départ, nous sommes passés à 1 000 € tout en réduisant le taux de l’emprunt, profitant de la baisse des taux chaque années) et réalisé des doubles mensualités dans le but de diminuer encore la durée de notre crédit.

Finalement, nous avons économisé 21k € (environs 17,75 k€ d’intérêts et 3,25 k€ d’assurance) et gagné 8 ans (de 20 ans, nous sommes passés à 12 ans).

Alors pourquoi, alors que nous avons économisé de l’argent, était-ce une erreur de vouloir augmenter nos mensualités et chercher à réduire la durée de notre emprunt ?

En règle générale, lorsque vous utilisez votre capacité d’emprunt, il est plutôt recommandé de faire en sorte que les mensualités soient les plus faibles possibles et la durée la plus longue. En faisant cela, vous conservez :

  • Des liquidités pour investir sur d’autres supports,
  • De la capacité pour faire un nouvel emprunt et investir.

Vous le comprenez, ces recommandations ont pour but principal de vous permettre de continuer vos investissements sans vous bloquer.

Nous l’avons constaté, ayant atteint les 35 % de taux d’endettement, notamment à cause de notre emprunt immobilier, les banques n’acceptent plus de nous prêter de l’argent.

Notre achat ?

D’aucuns diraient que le simple fait d’avoir acheté notre résidence principale représente une erreur monumentale.

Il est vrai qu’une maison, même si elle est un actif dans notre patrimoine, peut être considérée comme un passif dans le sens où elle génère des dépenses. Frais d’entretien, taxes, assurances… Autant d’éléments qui sortent de l’argent de votre poche.

Pourtant, il s’agit bien d’un actif ! S’il devait nous arriver une catastrophe économique, nous pourrions toujours la revendre et espérer en tirer un bon prix.

De plus, en empruntant pour acquérir cette maison, nous diminuons notre capacité d’emprunt. En d’autres termes, nous diminuons le montant qu’une banque serait disposée à nous prêter si nous désirions investir.

Cependant, au lieu de payer chaque mois un loyer à un propriétaire, nous le payons à la banque en remboursement de notre emprunt. Et bientôt, ce loyer disparaîtra totalement. Ce qui signifie qu’une fois notre prêt terminé, nous :

  • Retrouverons notre capacité d’emprunt,
  • Pourrons investir le montant de notre mensualité, ce qui aurait été impossible si nous étions demeurés en location.

Alors était-ce une erreur ? Nous n’en sommes pas profondément convaincus.

Le changement de stratégie en 2018

Les lecteurs de ce blog savent qu’en 2018 nous avons totalement changé notre stratégie d’investissement en stoppant les efforts effectués dans notre résidence principale pour commencer à  acheter des actifs à côté.

Cela nous a permis d’augmenter notre patrimoine net de 50 k€ en 3,5 ans par rapport à notre stratégie initiale consistant à tout mettre dans notre résidence principale. 

C’est un gain non négligeable. Cependant, si nous avions continué notre démarche initiale, nous aurions terminé de payer notre prêt immobilier ainsi que son prêt travaux. Nous aurions à l’heure actuelle notre capacité d’emprunt totale, un bien à hypothéquer et surtout, notre capacité d’épargne mensuelle augmentée de 1 400 €/mois.

Cette capacité projetée sur les 4 années restante de nos crédits ferait qu’en 2026, nous aurions un patrimoine plus important que celui que nous devrions avoir avec notre nouvelle stratégie. Mais ce patrimoine serait moins diversifié et surtout, nous n’aurions pas entamé la démarche de nous former et d’apprendre.

À nous d’utiliser ces outils pour compenser ce changement de stratégie.

Mais rappelez-vous qu’il faut faire confiance au procédé mis en place. “Trust the process” comme disent nos amis anglo-saxons.

Conclusion

Comme pour beaucoup de français, l’achat de notre résidence principale a représenté notre 1er investissement. S’il nous permettait d’atteindre l’un de nos objectifs de vie, cela n’a pas été une mince affaire d’y parvenir. Surtout, nous sommes passés par toutes les émotions possibles.

Maintenant, avec le recul, nous mesurons les risques que nous encourions alors. Par chance, ils ne se sont pas produits. Et avec nos connaissances financières actuelles, nous sommes à même de repérer nos éventuelles erreurs. Cependant, encore aujourd’hui nous aurions certainement suivi les mêmes étapes.

Et vous, quel a été votre 1er investissement ? Dites-le nous dans les commentaires.

Cet article participe à l’évènement « Comment avez-vous vécu votre premier investissement ” du blog Épargne Maîtrisée. J’apprécie beaucoup ce blog, et en fait mon article préféré est celui sur les raisons d’investir son argent.

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4 réactions sur “ Notre 1er investissement : l’angoisse ! – Étude de cas #16 ”

  1. Ping Notre défi : 52 études de cas pour partager - La voie des finances

  2. Alexandre HUET Réponse

    Merci beaucoup à tous les 2 d’avoir partagé cette épreuve qui est l’achat de la résidence principale. C’est beaucoup d’émotions et vous vous en êtes bien sorti !
    Ce que je trouve super intéressant dans votre témoignage, est la peur du crédit bancaire. En soit, vous l’avez dit vous-même, vous payez la même chose que vous soyez en location ou via un crédit immo. Mais la pression psychologique était plus forte d’avoir une dette.
    Ce qui est drôle est que lorsque c’est une bonne dette (qui sert à acheter un actif), une dette est un atout et plus on en a, plus on devient riche mais évidemment vous avez été influencé par les difficultés financières de vos parents…
    Je suis sûr que ça inspirera plus d’un lecteur, bravo 🙂

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Alexandre, merci pour ton retour, l’exercice n’est pas facile de réussir à transmettre ses émotions sur ce genre d’activité et surtout 8 ans après :).
      Nous avons tendance à minimiser ces choses avec le temps, ou à relativiser.
      Pour la dette, nous avons clairement senti une différence avec le prêt SCPI. La pression n’est pas la même, est-ce dû au type d’investissement, à l’expérience? à suivre sur les prochains prêts qui vont suivre.

      à bientôt

  3. Ping La rénovation de notre résidence principale - La voie des finances

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