SCPI : le début de notre patrimoine – Étude de cas #8

Dans cette étude de cas, nous allons devoir revenir sur plusieurs éléments de notre parcours afin d’expliquer notre démarche plus en détail. Ainsi, vous comprendrez mieux notre réflexion. Certaines de ces informations ont déjà été mentionnées dans des articles précédents, mais souvent de façon peu détaillée.

Nous allons ici parler de nos SCPI, celles dans lesquelles nous investissons déjà et nos prévisions pour le futur.

Pour rappel, nous citons ces exemples car il s’agit d’une étude de cas personnelle. Ils ne constituent en aucun cas un conseil d’investissement. Nous vous invitons à vous référer à l’article en lien avec cette étude de cas pour savoir si ce mode d’investissement peut vous convenir. Si c’est le cas, pensez à vous renseigner en croisant les sources avant de choisir votre SCPI.

Les lecteurs de cet article ont aussi lu l’article : “Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)”

SCPI : la réponse à nos objectifs SMART

À l’origine

Notre objectif initial en 2018 était “avoir 2500€/mois de revenus à 60 ans”.

Comme expliqué dans l’étude de cas dédiée à nos objectifs SMART, cette cible n’était pas assez précise pour trois raisons :

  • La temporalité n’était pas réellement définie, car n’ayant pas le même âge : 60 ans chez l’un ne sera pas le cas chez l’autre,
  • Cet objectif n’était pas assez spécifique : nous ne savions pas comment générer 2500€/mois,
  • Nous ne savions pas si cet objectif s’avérait atteignable et/ou réaliste, car nous n’avions aucune idée de ce qu’il faudrait faire pour y parvenir.

Une définition plus précise

Au fur et à mesure de nos investissements et de notre formation dans ce domaine, nous avons été à même de préciser cet objectif de façon plus fine et donc de le définir de façon SMART : “avoir un patrimoine supérieur à 700 k€ afin de générer 2500€/mois de revenus passifs en 2038.” 

Il s’agit ici de notre objectif SMART actualisé qui condense la plupart de nos objectifs individuels.

Il est à noter que nous avons 3 niveaux d’objectif :

  1. 700 k€ de patrimoine et 2500€/mois pour atteindre 70 % de nos objectifs,
  2. 850 k€ de patrimoine et 3000€/mois pour atteindre 90 % de nos objectifs,
  3. 1 M€ de patrimoine et 3500€/mois pour atteindre 100 % de nos objectifs.

Pour information, 2038 représente environ 10 ans de moins que notre objectif initial fixé à nos 60 ans (en faisant la moyenne de nos âges respectifs). 

Bien sûr, nous ne restons pas figés la dessus et restons ouvert à la possibilité d’adapter cela en fonction de l’évolution de nos besoins et envies dans le temps. Cependant, d’une façon générale, le premier niveau de notre objectif est la priorité, car il conditionne tout le reste.

Maintenant, nous avons un objectif chiffré à atteindre et une date butoir pour y parvenir.

Un objectif à atteindre

Notre premier bilan ayant été fait en décembre 2018, nos investissements ont commencé en 2019. Finalement, c’est en 2020 que nous avons chiffré et défini notre objectif principal présenté ci-dessus.

À partir de là, nous avions donc 19 ans pour générer 700 k€ de patrimoine, sachant que nous avions à cette époque seulement 25 k€ de côté :

  • Nous venions de tout mettre dans notre maison,
  • Et nous avions dû changer de voiture à la suite de la naissance de notre fils.

Pour atteindre le premier niveau de notre objectif, nous devrions réaliser un placement mensuel moyen de 3,1 k€. Ce chiffre passe à 4,4 k€/mois pour le dernier niveau. Nous avons donc mis une première cible à 4 k€/mois. Sauf que placer 4 k€/mois, cela signifie en gagner bien plus pour tenir compte de l’ensemble de nos charges.

Nous avons donc besoin d’augmenter de façon très importante nos ressources via des revenus complémentaires.

Bien que nous travaillions sur plusieurs solutions pour augmenter nos revenus, la première que nous avons découvert et celle sur laquelle nous comptons le plus est l’achat de parts de SCPI et le gain des rentes liées à ces investissements.

Pourquoi les SCPI ?

Nous avons tout de suite été séduit par ce support. En effet, comme vous le savez, l’investissement initial est bien moindre que lors d’un achat immobilier classique. En dehors du prix d’achat de la première part, il n’est pas nécessaire d’apporter des dizaines voire des centaines de milliers d’euros pour commencer à investir. Pas besoin donc d’emprunter de l’argent à notre banque. Lorsque nous avons commencé à investir, nous avions déjà notre prêt immobilier, peu de marge de manœuvre, et ne souhaitions pas (ne pouvions pas) nous endetter davantage.

Autre avantage non négligeable pour nous : la gestion est complètement déléguée. Avec nos emplois du temps bien chargés, nous n’avions certainement pas envie de gérer en plus des locataires, des travaux, etc.

Enfin, dernier atout : notre objectif est clairement de conserver un revenu mensuel plutôt qu’annuel. Ainsi, contrairement à ce qui se fait en bourse avec un versement annuel de dividendes, les SCPI nous promettaient une rente régulière.

Nos investissements en SCPI

À l’heure actuelle, nous plaçons de l’argent tous les mois sur deux SCPI. En voilà les détails :

CORUM XL 

En 2019, nous achetons nos premières parts de SCPI chez CORUM XL en puisant dans les 25 k€ que nous avions en stock à ce moment-là (le reste a été divisé entre notre assurance vie et celle de notre fils).

Achat de 21 parts à 189€ soit 3 969€ en mars 2019

Nous avons acheté 21 parts à 189€ soit 3 969€ en mars 2019.

À la suite de la clôture de nos PEA, de nos assurances vie et de nos prêts à taux zéro (que nous utilisions pour équiper notre maison), nous avons décidé d’ouvrir un plan d’épargne immobilier (PEI) à hauteur de 600€/mois dès le mois de mai toujours chez CORUM XL. Un versement régulier permet de dynamiser les intérêts composés, surtout que nous réinvestissons 100% des dividendes.

Chez CORUM XL, la date de jouissance est de 6 mois après investissement. Nous avons donc touché nos premières rentes (qui ont été 100% réinvesties) en septembre 2019, à savoir 18,06€ bruts soit environ 14,5€ net d’impôts étrangers.

Notre 1ère rente de SCPI

Ça y est, nous étions riches et rentiers !

Après ces premières rentes et surtout en vue de préparer le futur, nous avons commencé à faire un tableau de suivi. Il s’agit du même tableau que celui fourni dans notre bonus. La différence c’est que le nôtre est en loyers mensuels nets, cela car CORUM verse des rentes mensuelles. De plus, avec le suivi brut mensuel nous recevons par sms la rente nette estimée. Puis, en décembre intervient une régularisation, qui à ce jour a toujours été en notre faveur.

Comment fonctionne ce tableau ?

Chaque mois de janvier, nous faisons varier le taux net pour obtenir en loyer net/mois la même somme que le dernier loyer encaissé. 

Cela nous permet tous les ans d’avoir un suivi de plus en plus précis dans le temps. Il est à noter que la simulation est faite à 3,9 % net. Or sur les deux dernières années, nous avons perçu 4 %. Nous souhaitons rester aussi proche que possible de la réalité avec une simulation pessimiste, mais de peu.

Remarque importante : ce tableau ne prend pas en compte les potentielles revalorisations des parts qui peuvent intervenir. Ainsi, la revalorisation prochaine du prix des parts de CORUM XL va avoir un impact important sur les chiffres indiqués ci-dessous. Nous verrons l’impact en début d’année prochaine lors de notre bilan annuel. Nous pourrons alors ajuster notre tableau.

Une colonne “remarque” a été ajoutée qui nous permet de faire le suivi des différents mouvements sur ces supports. Ici il n’y a que l’investissement de 4,5 k€ réalisé en mai 2022 (sachant qu’en prenant en compte le délai de jouissance, les premiers loyers n’interviendront que 6 mois après).

Enfin, les cases de couleur correspondent aux deux dates que nous suivons à ce jour :

  • Notre objectif actualisé vise une retraite en 2038. Nous avons donc une première cible en 2037.
  • La cible de 2040 est positionnée afin de voir si en faisant 3 ans de plus, nous pourrions atteindre le dernier niveau de notre objectif.
Tableau de suivi SCPI Corum XL
Tableau de suivi de notre SCPI Corum XL avec prévisionnel

Bilan prévisionnel

  • 2022 : nous attendons en fin d’année un loyer de 123€/mois. À ce jour nous sommes à 83€/mois en mars. Il reste 9 mois de croissance sachant que nos versements via notre PEI et les intérêts composés font que nous augmentons nos loyers de 2,5€/mois sur ce support soit 22,5€/mois d’ici décembre. Enfin, les parts achetées avec notre investissement de 4,5 k€ entreront en jouissance en novembre et ajouteront 17€/mois soit un total estimé à 122,5€/mois hors revalorisation des parts.
  • 2037 : 143 k€ investis et un patrimoine de 208 k€ pour une rente mensuelle de 677€/mois soit 27 % du premier niveau de notre objectif et une plus value de 65,5 k€.
  • 2040 : 164 k€ investis et un patrimoine de 256 k€ pour une rente mensuelle de 833€/mois soit 21 % du dernier niveau de notre objectif et une plus value de 91,7 k€.

CORUM ORIGIN

Très satisfait de CORUM XL, nous avons décidé en 2021 d’investir dans une seconde SCPI, mais avec une stratégie différente. Notre gestion interne étant fonctionnelle, nous avons contacté un courtier pour tenter de faire un nouveau prêt et dépasser les fameux 30 % d’endettement. Ce courtier, qui travaille en relation avec notre conseiller en gestion de patrimoine, a trouvé une banque qui nous suivrait pour un prêt de 60 k€ sur 15 ans.

Pourquoi 60 k€ ? 

D’après notre conseiller en gestion de patrimoine, il était difficile d’investir dans CORUM ORIGIN et surtout avec de gros montants. En 2021, CORUM ORIGIN aurait fait une ouverture à l’investissement en limitant les investissements à 60 k€. Cela explique donc ce montant. 

Remarque : il est à noter que nous n’avons pas trouvé ces restrictions sur le site de CORUM. Nous pensons donc qu’il s’agit d’une restriction liée à notre cabinet de gestion qui souhaitait sans doute multiplier le nombre de contrats et donc les commissions touchées auprès de CORUM. Ce n’est pas très important pour nous car de toute façon cela correspondait à notre besoin et passer par notre cabinet de gestion facilite grandement les démarches administratives. Mais comme indiqué dans l’article dédié à la diversification, attention, à notre niveau, ils restent des vendeurs de biens. Etant donné que leurs services sont gratuits pour les utilisateurs, il faut bien un moment donné qu’ils vendent des contrats pour se payer. La démarche est donc tout à fait logique et assumée et nous devons prendre nos décisions en connaissance de cause.

Maintenant, pourquoi une durée de 15 ans ?

Car notre capacité d’emprunt permettait de prendre en charge ce montant sans dépasser le taux d’endettement de 40 % autorisé par cette banque.

Mais pourquoi ne pas lisser sur 25 ans pour profiter un maximum de l’effet de levier et n’avoir quasiment aucun reste à payer ?

Nous avons longuement réfléchi à ces deux possibilités. Nous avons choisi l’option 15 ans bien que nous devions prendre en charge une partie du prêt. En effet, le prêt commençant en 2021, il se terminera en 2036 et nous aurons donc 100 % du capital amorti. L’option de prendre sur 25 ans aurait impliqué en 2038 ou 2040 de revendre une partie des parts pour solder le prêt (ou alors le solder via une autre épargne). Ce prêt nous aurait alors moins coûté mensuellement, mais nous aurions à date égale moins de capital que si nous avions placé la différence en parallèle.

Il est à noter qu’initialement le plan était d’enchaîner tous les ans un prêt de 60 k€ sur 25 ans. 

Pour cela, nous misions sur le fait qu’un prêt de 60 k€ lissé sur 25 ans nous coûterait 20€/mois de notre poche, la différence étant comblée par les rentes générées. Or, avec nos investissements mensuels via nos PEI, nous augmentons nos rentes tous les ans de 60€. Ainsi, tous les ans nous pourrions combler les 20€/mois que nous auraient coûté un tel prêt et récupérer une partie de l’augmentation de nos rentes. Sur le papier, cela fonctionnait bien. En vrai, nous n’avons pas réussi à convaincre une banque de nous suivre que ce soit via notre courtier ou en direct.

Voilà donc pour le choix des éléments relatifs au prêt. 

En parallèle de cela, nous profitons de 2 revalorisations salariales dues à de nouvelles fonctions qui nous permettent d’encaisser ce prêt et donc de réinvestir ses loyers en plus de souscrire à un PEI à hauteur de 100€/mois. Cela ne s’est pas fait sans sacrifice et nous avons dû réorganiser nos dépenses en réduisant une partie de notre budget vacances et loisirs.

Mais encore une fois, nous avons un objectif de placement mensuel de 4 k€ à atteindre. Au vu de nos salaires, cela ne se fera pas sans sacrifice à minima à court terme le temps d’injecter suffisamment d’argent pour que les intérêts composés aient de quoi travailler.

Beaucoup de blabla et pas de graphe ?

Tableau de suivi SCPI Corum Origin
Tableau de suivi de notre SCPI Corum Origin avec prévisionnel

Passons sur la lecture détaillée… La seule différence avec le précédent tableau est que nous avons planifié en 2025 de verser nos PEL dessus car nous pourrons les clore en 2024.

Un point important à noter : nous avons simulé cette SCPI avec le même taux de 3,9 % que CORUM XL, mais nous pensons qu’il est un peu pessimiste car CORUM ORIGIN a un objectif à 6 % (alors que CORUM XL a un objectif à 5 %).

Selon le bilan de l’année, nous travaillerons cette simulation pour nous rapprocher de la réalité, mais nous préférons commencer en étant pessimiste.

Bilan prévisionnel

  • 2022 : un loyer mensuel de 236€/mois (réinvesti à 100 %). En février nous avons touché 225€ sachant que nous augmentons de 1,5€/mois via notre PEI et le réinvestissement de nos rentes, et qu’il reste 10 mois soit 15€ supplémentaires pour un total de 240€/mois.

Remarque : peut-être avez-vous noté la différence, mais sur CORUM XL nous avons pris le mois de mars avec un reste de 9 mois à cumuler. La nous avons pris février avec un reste de 10 mois à cumuler. Pourquoi ? En mars, les parts CORUM ORIGIN ont été revalorisées à hauteur de 4,2 %, or nous avons touché 358,45€. Nous n’expliquons pas cette somme à ce jour hormis par le fait que la revalorisation soit rétroactive depuis le début d’année et que nous touchions l’équivalent de 4 mois de celle-ci d’un coup. Les prochains mois devraient nous permettre de confirmer cette supposition. Quoiqu’il en soit, en raison de cette revalorisation, et du fait que notre simulation soit un peu trop pessimiste, il est clair que l’objectif sera dépassé à la fin d’année. 

  • 2037 : 95 k€ investis et un patrimoine de 158 k€ pour une rente mensuelle de 512€/mois soit 20 % du premier niveau de notre objectif et une plus value de 32,8 k€.
  • 2040 : 98 k€ investis et un patrimoine de 181 k€ pour une rente mensuelle de 587€/mois soit 15 % du dernier niveau de notre objectif et une plus value de 52,2 k€.

Remarque : la plus value prend en compte le coût du crédit à notre charge soit à ce jour 30 k€ sur 15 ans. Ce montant est calculé sur la valeur initiale des parts. Nous pensons qu’il sera probablement moindre, mais encore une fois, nous préférons faire une simulation pessimiste.

Nous pouvons donc voir que ce prêt nous permet d’acheter l’équivalent de 1€ au prix de 0,5€. Si nous avions fait ce prêt sur 25 ans au lieu de 15, ce prix équivalent d’achat serait bien plus faible, proche de zéro. Si vous avez 25 ans devant vous ou que vous souhaitez dans le pire des cas solder votre prêt lorsque vous avez atteint votre objectif, c’est clairement une solution à privilégier. Petit rappel toutefois, même si vous faites une opération nulle, depuis la loi ELAN et l’alerte de la BCE, cela amputera quand même votre capacité d’emprunt, les rentes n’étant pas prise en compte dans ce nouveau calcul.

Nos perspectives d’évolution

Si vous avez lu l’article sur la diversification et la dispersion, vous avez déjà une bonne idée de nos perspectives en SCPI. Mais nous vous les rappelons ici plus en détail.

L’avenir de nos SCPI

Au vu des simulations présentées ci-dessus et de nos objectifs, les actions mises en place sur ces supports sont cohérentes et permettent d’atteindre ce que nous envisagions pour plus tard. Il manquerait juste un petit complément à prévoir sur CORUM ORIGIN pour qu’elle rattrape CORUM XL. Nous pourrons y remédier dès 2024 en injectant en plus de l’épargne de nos PEL les 100€/mois qui sont à ce jour alloués à ces PEL.

Nous devrions donc commencer à diversifier notre épargne sur d’autres supports, et les idées et envies ne manquent pas ! Entre les ETF, le crowdlending / crowdfunding, l’immobilier locatif, etc, ce ne sont pas les options qui manquent. Nous avons déjà commencé via un GFI.

Mais nous arrivons bientôt à notre capacité maximale en termes d’effort d’épargne. Et oui, nos revenus ne sont pas illimités ! Nous pourrions encore trouver quelques ressources que nous utilisons à ce jour pour remonter notre épargne de sécurité (en espérant qu’une fois remontée nous n’ayons plus à y toucher). Mais cela est loin d’être suffisant pour avoir un impact global sur l’évolution de notre patrimoine.

Des opportunités à saisir

Bien qu’en croissance constante, nos rentes en SCPI ne sont pas à ce jour représentatives de ce dont nous aurions besoin. Surtout, elles suffisent juste à alimenter leurs supports respectifs tout au long des 16 prochaines années sans avoir de surplus à investir sur d’autres supports.

Nous avons donc décidé de mettre 95 % de nos efforts dans nos SCPI afin d’accélérer la croissance en capital et donc augmenter le plus rapidement les rentes associées. Cela permettrait sur la durée que les rentes réinvesties soient plus impactantes sur le final.

C’est pourquoi nous avons récupéré une partie de notre plus value en bourse et vidé notre épargne d’opportunité pour investir 4,5 k€ sur CORUM XL juste avant la revalorisation des parts. Cela a pour conséquence dès la fin d’année d’ajouter 17€ de rente qui se cumuleront au cours des 16 prochaines années.

Cela a par contre un inconvénient : nous avons utilisé l’argent initialement prévu pour GFI en fin d’année. Comme indiqué juste au-dessus, nous ne mettons “que” 95 % de nos efforts dans les SCPI. Nous souhaitons conserver notre versement annuel sur GFI. En effet, ce support nous semble essentiel pour la suite de notre plan. Bien que nous venions de compléter notre épargne de sécurité, nous allons donc allouer les versements mensuels dédiés jusque-là à cela pour remonter notre épargne d’opportunité et ainsi pouvoir investir en fin d’année dans GFI.

Il est à noter qu’avant l’annonce de revalorisation des parts de CORUM XL, nous ne devions pas investir ces 4,5 k€. Étant donné que nous avions déjà l’épargne pour GFI et que nous venions de remonter notre épargne de sécurité, l’épargne mensuelle allouée à ce besoin aurait été investie via notre PEI sur CORUM ORIGIN. Cela reste une option pour 2022 à ce jour.

Ralentissement programmé sur nos SCPI

Côté prêt, dès que nous libérerons notre capacité d’emprunt, nous ferons un nouveau prêt. Si cela est faisable d’ici l’an prochain, nous partirons probablement sur un prêt identique à celui en cours (60 k€). Si cela se fait plus tard, dans ce cas nous partirons sur des prêts longues durées et nous ferons le rachat de crédit en temps voulu.

L’objectif est d’atteindre le plus rapidement possible un versement équivalent à 1000€/mois sur chacune de nos SCPI (en incluant les versements et le réinvestissement des rentes). Sachant qu’à minima, cela sera atteignable en 2026 lorsqu’on nous aurons terminé notre prêt pour la résidence principale ainsi que notre prêt travaux.

Par la suite, toutes les rentes générées au-dessus de ce montant seront réinvesties dans de nouveaux supports pour entamer notre diversification. Il est à noter qu’avec un investissement mensuel de 1000€/mois sur ces deux SCPI, chaque année nous récupérerons à minima 110€ de rentes mensuelles supplémentaires ce qui pallierait à notre manque de ressources pour nous diversifier.

Enfin, il faudra faire attention à ne pas cumuler trop de capital sur ces SCPI du fait de ces investissements. Ainsi, le jour où ils atteindront environ 200 k€ de capital chacun, nous réduirons probablement nos efforts pour les laisser vivre leur vie et profiter seulement des intérêts composés. Nous trouverons alors un nouveau support sur lequel mettre tous nos efforts.

Des revenus non prévus

Ici un petit aparté. En 2021, nous avons eu la bonne surprise d’avoir des revenus non prévus.

En effet, pour la première fois depuis que nous avons investi, nos SCPI ont vendu des biens, faisant une plus-value sur chaque vente.

Ainsi, bien que ces SCPI soient des SCPI de rendement, nous avons touché des revenus exceptionnels à chaque revente.

Ces revenus ne sont pas négligeables car ils représentent 20 % de nos gains actuels sur nos SCPI.

Revenus SCPI

Le seul défaut, c’est que ces revenus sont versés sur notre compte et non réinvestis automatiquement pour profiter par la suite des intérêts composés.

Mais étant donné que nous ne nous y attendions pas, nous n’allons sûrement pas nous plaindre !

Notre objectif

L’idée pour nous est de ne pas nous disperser. Nous souhaitons concentrer nos efforts d’épargne et de suivi sur 2 supports que nous maîtrisons et adapter cela au fur et à mesure des évolutions réelles. Nous restons en parallèle à l’affût d’opportunités dans lesquelles investir.

N’hésitez pas à nous dire dans les commentaires si vous souhaitez que nous fassions un article dédié à CORUM et à la présentation de leur site. Encore une fois, nous n’avons aucun lien avec CORUM hormis d’être propriétaires de parts.

Nous pensons aux sites car lorsque vous investissez, vous accédez généralement à des espaces qui vous permettent de suivre vos placements. Quand nous avons commencé, nous aurions apprécié avoir une présentation de ceux-ci. Cela, notamment parce qu’ils ne sont pas tous très clairs. Nous avons par exemple notre assurance vie chez un prestataire dont le site s’avère incompréhensible et cela n’aide pas pour le suivi de notre épargne…

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4 réactions sur “ SCPI : le début de notre patrimoine – Étude de cas #8 ”

  1. Ping Notre défi : 52 études de cas pour partager - La voie des finances

  2. Personne Réponse

    Bonjour, article intéressant j’ai fait un peu comme vous à la différence que j’ai beaucoup plus diversifié sur des SCPI et société de gestion différente.
    Par contre dans vos tableaux et calcul de rentabilité il manque la fiscalité des revenus des SCPI qui pèse très lourdement….si votre TMI est de 30% + PS de 17,2% = 47% de revenus en moins (légèrement amoindri par la déductibilité des intérêts des crédits).
    Compte tenu de vos revenus salariés et fonciers l’impact de la fiscalité est très loin d’être négligeable dans votre cas et va forcément amoindrir votre capacité d’épargne…
    Bien à vous.

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, merci pour votre retour très pertinent. Concernant la diversification, nous visons in fine 4 à 5 SCPI, nous attendons juste que les premières soient suffisamment autonomes pour s’auto alimenter ou encore mieux pour alimenter nos futurs supports. Nous avons opté pour Corum du fait qu’elles soient diversifiées et pour les futures elles seront un peu plus spécialisées. Concernant l’imposition, c’est exacte. Nous n’avons pas voulu l’inclure ici car cela complexifie les tableaux et ce n’est pas identique pour tout le monde. Le delta est pris en compte dans nos dépenses obligatoires et s’ajoute donc à notre objectif. C’est une façon un peu biaisé de voir les choses mais l’idée était de simplifier la présentation et de la généraliser au mieux. D’autant qu’à terme, nous n’aurons plus de revenus liés à nos activités salariales, notre TMI devrait donc chuter. Mais cela nécessiterait de le préciser dans l’article car en l’état cela peut porter à confusion. Encore merci et à bientôt

  3. Ping La voie des finances - Chronique #1 - La voie des finances

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