Nos recherches dans l’immobilier – étude de cas #24

Nos recherches dans l’immobilier ont commencé !

Nous habitons dans une région où le marché immobilier est relativement tendu. Nous vivons juste en dessous de Bordeaux et à titre de comparaison, le prix des maisons dans la commune ou nous habitons a été multiplié par 1,5 voire presque 2 en 8 ans.

Cela est dû à deux principaux facteurs :

  • Les efforts faits par la région pour créer de l’emploi et attirer plus de monde,
  • La ligne grande vitesse entre Paris et Bordeaux en à peine plus de 2h.

Le premier facteur est progressif et prévisible. Tous les ans, les routes se chargent un peu plus et nous avançons le réveil de 15 minutes pour compenser.

Mais le second facteur a eu l’effet d’un raz de marée sur le marché immobilier. Les biens se vendaient sans même être visités, juste sur photographie et appel téléphonique. Cela a créé une telle envolée des prix autour de la gare de Bordeaux que les quartiers limitrophes ont été impactés et ce jusqu’à 20 km autour.

Et nous commençons notre aventure immobilière après ces deux vagues. Il n’est pas facile pour nous de se positionner.

Notre étude de marché

La formation Greenbull nous a indiqué un certain nombre de sites à suivre quotidiennement pour rechercher nos biens.

Ils nous invitent également à prioriser le terrain, c’est-à-dire à passer le plus possible de temps en agence à discuter avec les agents et créer notre réseau pour à terme être contacté par les agents immobiliers dès qu’un bien entre en vente.

En cumulant tous les sites indiqués, on se retrouve très rapidement avec des dizaines, voire plus, d’offres à lire et trier chaque jour.

Nous avons donc commencé par paramétrer certains filtres pour alléger ce suivi et l’automatiser au mieux.

La localisation des biens

Nous avons fait un filtre sur la localisation des biens à rechercher en fonction de plusieurs critères.

Le premier est de pouvoir se déplacer pour visiter les biens.

Il s’avère que le trafic routier nous ferme une partie du marché, car nous sommes incapables d’atteindre les biens dans un temps raisonnable.

L’une des villes que nous visions était dans le nord-est de Bordeaux où les agences ne font les visites que du mardi au jeudi. Le soir, si nous partons à 17h du travail, il est impossible d’être à l’heure des rendez-vous.

Nous avons donc retiré cette zone de nos recherches.

De même, nous avons par principe filtré le centre de Bordeaux, car inaccessible facilement (et les prix sont incohérents par rapport à nos capacités).

Nous arrivons donc à une zone géographique restreinte au sud et à l’est de Bordeaux.

Nous avons ensuite limité nos déplacements à 1h en partant de chez nous, l’idée étant de pouvoir gérer les travaux et les futurs locataires de façon fluide.

Le prix des biens

Dans notre secteur, le prix de l’immobilier est assez élevé. Ainsi, nous avons éliminé les biens dont le prix est trop important, car soit :

  • La banque ne nous suivra pas, donc autant ne pas perdre de temps à ce niveau,
  • Le sujet est trop “gros” comme premier projet et le risque est donc trop élevé en cas d’échec.

Notre prix cible est donc basé sur :

  • Une consultation de la banque pour un accord de banque et nous avons donc une idée des montants pour lesquels elle nous suivrait,
  • Le risque que nous acceptons de prendre et surtout le coût du crédit que nous aurions à compléter en cas de vacances locatives,
  • Notre taux d’endettement actuel et notre capacité à moduler ce taux dans le temps pour convaincre les banques.

Lorsque nous parlons du prix, nous parlons du coût de la totalité du projet, c’est-à-dire l’achat, les frais de notaires, les frais de banques, les travaux, etc…

Ainsi, c’est un paramètre qui est difficilement automatisable, car chaque projet étant unique, nous devons l’étudier au cas par cas. Mais nous avons à minima mis le filtre sur le coût total du projet, il est donc inutile de consulter des offres dont le prix de vente est déjà supérieur à ce coût.

Le prix de location

Le prix de location n’est pas un filtre en soit, plutôt un paramètre à prendre en compte dans le calcul de rentabilité de l’investissement.

Encore une fois, c’est au cas par cas, mais connaître le prix de location de sa zone, même grossièrement, permet dès la lecture d’une annonce de savoir si elle vaut le coup d’être étudiée ou non.

C’est une donnée assez compliquée à obtenir et à maîtriser. Surtout quand le marché est très dynamique.

Le potentiel locatif

Concernant le potentiel locatif, nous avons éliminé plusieurs villes / villages dont l’attrait n’est pas assez dynamique ou alors où le marché n’est pas celui du locatif.

Typiquement, le village où nous habitons est une cité dortoire pour des personnes travaillant sur Bordeaux ou en périphérie de Bordeaux. Le marché visé est celui de la résidence principale, les prix sont totalement incohérents avec le prix de location pouvant être appliqué, ça ne serait pas du tout rentable.

Ainsi, nous avons éliminé toutes les villes et villages présentant cette caractéristique.

Nous visons donc des villes et villages autonomes en termes de travail ou encore des villes situées sur la ligne de train menant à Bordeaux, mais dont le prix d’achat n’a pas encore explosé.

Nos premières visites

À ce jour, nous multiplions les recherches. Entre les différents sites et les agences, les offres ne manquent pas. Cependant, au final nous n’avons pas fait tant de visites et de propositions que cela.

Première visite

Notre première visite concernait un immeuble et un appartement. Il s’avère que nous avions trouvé deux biens dans la même ville et par la même agence. Une fois sur place, l’agent immobilier nous a indiqué qu’il s’agissait du même vendeur qui revendait son parc immobilier.

Nous avons donc visité les deux biens, fait nos simulations et fait une offre pour chaque bien. Notre objectif était d’acquérir l’appartement. L’immeuble étant en très mauvais état, nous avions fait une offre très basse, et supposions qu’elle ne passerait pas.

À la présentation des offres à l’agent, il retint l’offre de l’appartement qu’il pensait pouvoir défendre, mais nous annonça que le vendeur avait déjà refusé des offres plus importantes pour l’immeuble. Il nous dit clairement qu’il ne présenterait pas cette dernière pour ne pas froisser le vendeur et pouvoir mieux négocier l’appartement. 

Les prix :

  • Immeuble 155 000 € frais d’agence inclus, nous faisons une offre à 95 000 €,
  • Appartement 70 000 € frais d’agence inclus. Nous faisons une offre à 45 000 €, nous avons une contre offre à 52 000 €. Nous allions faire une offre à 48 500 €, mais un autre acheteur a fait une offre à 55 000 €. Fin du débat.

Remarque : l’immeuble est toujours en vente via une autre agence. Nous attendons de voir comment se terminent nos négociations en cours pour relancer le sujet.

Seconde visite (et 5ème)

Nous avons visité un immeuble hors de prix en sachant pertinemment que nous ne pourrions pas nous positionner dessus. Nous ne faisions cela que pour visiter cette nouvelle ville et rencontrer l’agent immobilier. La visite se déroula comme prévu, mais avec le sentiment de déranger l’agent immobilier. Nous pensions clairement ne jamais être rappelés, mais…

Quelques semaines plus tard, coup de téléphone de l’agent immobilier, qui vient de rentrer un bien correspondant à nos critères de recherche (nous les lui avions indiqués sur une carte).

La visite (la 5ème pour le coup) se passa très bien. Le bien se révéla intéressant et nous commençons justement la phase de négociation. Seul bémol, côté chiffres nous n’atteignons pas nos cibles. Il faut donc maintenant bien réussir la négociation avec le vendeur et ajuster au mieux les travaux.

Remarque : concernant l’agent immobilier, nous avons remarqué que lors de la première visite il était 18h passé un jeudi, et la seconde visite c’était un samedi matin.

3ème visite

Isabelle trouve deux appartements en vente dans une ville très proche de chez nous. Le vendeur avait acheté une grande maison et l’avait divisé en 5 lots. Il vendait 2 lots pour se faire un apport pour l’achat de sa résidence principale.

Nous avons visité les deux appartements et fait une offre pour chacun. Les deux offres ont été refusées (nous nous y attendions). Nous avons fait une seconde proposition qui n’a jamais eu de suite, le vendeur demeurant injoignable.

Remarque : quelques semaines plus tard, les appartements sont toujours en vente et le prix descend…  À suivre.

4ème visite

Nous avons trouvé deux maisons à vendre dans un état proche de la ruine. Le prix de vente prenant en compte ce fait, nous avons décidé d’aller visiter ces biens. En arrivant dans l’agence de l’agent immobilier, nous lui avons présenté notre carte. Elle nota alors que nous cherchions également de petits immeubles. Justement, elle en avait un à nous proposer en même temps que les deux maisons ! En effet, les biens que nous devions visiter se trouvent accolés à cet immeuble. Le vendeur possède la totalité de ces biens et vend les trois lots. Finalement, après la visite, nous avons abandonné l’idée de nous positionner sur les maisons en ruine. Même si le vendeur nous les offrait, les travaux faisaient exploser le coût du projet.

Néanmoins, nous avançons toujours sur l’immeuble. Nous avons ainsi :

  • Préparé nos simulations, 
  • Demandé un avis de projet à une architecte,
  • Posté le projet pour avoir l’avis de nos coachs chez Greenbull.

Malheureusement, nous sommes encore trop loin de nos chiffres cibles. Nous avons alors appelé l’agent immobilier pour la remercier du temps qu’elle nous a consacré, mais que nous n’allions pas donner suite. Elle nous indiqua comprendre notre retour. Elle-même avait déjà indiqué au vendeur que le prix souhaité pour l’immeuble était trop important. Elle nous invita à faire une offre agressive.

Ce que nous avons fait. Le vendeur, loin de se sentir offusqué, nous a fait une contre-offre très intéressante, mais que nous voulons encore baisser un peu.

Nous sommes donc en fin de négociation. Nous allons tenter d’atteindre notre prix cible sur ce bien. Affaire à suivre…

Bilan

Nous avons donc souscrit à la formation Greenbull en juillet. À ce jour, nous avons donc fait 5 visites complètes (nous ne comptons pas les visites de courtoisie) et 3 offres dont une en cours de négociation. Il y a par contre un travail conséquent d’analyse, d’échange, de prise de contact qui on l’espère paiera sur le long terme.

L’objectif est de finir les deux projets en cours, en espérant que l’un des deux ait un résultat favorable pour nous.

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