La rénovation de notre résidence principale – Étude de cas #17

Nous habitons dans un pressoir ! Non, cela n’est pas une blague. Notre maison fait face à une ancienne demeure viticole qui faisait presser son raisin dans ce qui est maintenant notre résidence principale. L’ensemble date de la fin du 19ème siècle, et alors que nous n’étions pas les premiers habitants des lieux, des travaux de mise aux normes s’avéraient nécessaires au moment où nous avons acheté (nous pensions initialement qu’il s’agirait d’un simple rafraîchissement car les propriétaires précédents vivaient dedans moins de 2 ans avant notre achat).

Dans cette étude de cas nous allons vous détailler comment s’est déroulée notre phase de travaux avec comme toujours nos réussites et nos erreurs.

Les lecteurs de cet article ont également lu l’article : “L’achat de notre résidence principale”

Le financement des travaux

L’emprunt

Lorsque nous avons contracté notre emprunt auprès de notre banque pour l’achat de notre maison, nous avons souhaité emprunter le moins possible. Comme nous vous l’avons indiqué dans l’étude de notre 1er investissement, nous avions peur de nous endetter pour des années et de nous retrouver coincés par la suite en cas de problème. Par la suite, pour continuer dans ce sens, nous avons à plusieurs reprises renégocié notre emprunt pour en réduire la durée et le coût.

De ce fait, notre emprunt immobilier s’élevait à seulement 122 k€ alors qu’en face, le prix d’achat était de 140 k€ auquel il fallait ajouter les frais de notaire et le coût des travaux.

Nos travaux n’ont donc pas été financés par notre prêt, et nous avons utilisé nos fonds propres pour les réaliser.

Nos ressources propres

Vous vous en doutez, sans l’argent pour les travaux directement prévu dans notre prêt, nous avons dû recourir à nos fonds propres et même, mettre la main à la pâte. Mais, étant donné que nous avions déjà payé les frais de notaire, nous ne disposions plus d’une marge de manœuvre conséquente.

Rappel du contexte :

  • Fabien ne travaillait que depuis un an et était en location. Ainsi, son épargne a quasiment été consommée dans sa globalité par le fait de payer les frais de notaire.
  • Isabelle travaillait depuis deux ans, elle était logée chez ses parents ce qui lui à permis d’avoir une épargne plus importante. De plus, ses parents lui avaient transmis la bonne habitude d’épargner sur différents supports.

Une répartition égale

Nous nous sommes vite aperçus qu’en termes de ressources, être à 50 % des dépenses de chaque côté allait nous poser des difficultés.

Effectivement, l’achat de notre résidence principale était un pari sur la tenue de notre couple. Nous nous connaissions depuis peu. Nous devions donc veiller à ce que les dépenses soient réparties de façon égale pour, en cas de rupture, pouvoir faire une séparation des biens qui ne lèse personne. Heureusement, ce cas de figure ne s’est pas présenté, nous avons gagné notre pari !

Nous étions donc sur un prêt contracté à parts égales, et les frais de notaires avaient été divisés en deux.

Par contre, si nous voulions avancer dans nos travaux, nous ne pouvions attendre que Fabien économise un capital équivalent à celui de disponible chez Isabelle.

Ainsi, Isabelle a avancé la majorité des travaux à court terme. Cela à nécessité que Fabien fasse une reconnaissance de dette au vu des montants investis.

Du temps et de l’énergie dépensés

Ainsi, alors que nous avons signé l’acte d’achat de notre résidence principale en avril 2014, nous n’avons emménagé qu’en décembre 2015, soit près d’un an et demi après !

Ce délai nous fut nécessaire pour :

1/ Toucher nos revenus et payer les matériaux et artisans

En effet, bien que disposant d’une épargne pour commencer nos travaux, nous nous sommes très vite rendus compte que la phase des travaux serait bien plus conséquente que ce que nous avions envisagé initialement et ce pour trois raisons :

  • Nous ne savions pas que la maison n’avait pas de chape et n’était pas isolée, le carrelage avait été collé sur de la terre cuite et en dessous c’était le sol.
  • Le plan de la maison indiquait que le mur mitoyen avec le parcelle d’à côté avait été enduit des deux côtés. Or cela n’était pas le cas chez notre voisin. Sauf que ce mur n’étant pas protégé, nous avions une humidité dans l’une des extensions de la maison qui créait de la moisissure. Nous avons donc dû faire enduire ce mur à nos frais, la voisine ne voulant rien entendre…
  • Au vu des travaux déjà lourds à réaliser, et le fait que nous en faisions une partie nous même, nous avons également décidé d’agrandir la maison de 15m². Nous savions que cela retarderait énormément la livraison de la maison car c’était un surcoût très difficile à absorber. Mais nous ne regrettons pas ce choix, surtout depuis la naissance de notre fils ; la maison aurait été un peu étroite (il a beau être petit, il en met partout !)
2/ Réaliser nous-mêmes une partie des travaux

Nous avions la volonté et la nécessité de faire une partie des travaux. En plus, s’agissant de notre maison, nous voulions nous impliquer dans ce projet. Enfin, dans la famille de Fabien, ils sont assez bricoleurs (sauf qu’ils sont à 450 km de chez nous…).

Ainsi, nous nous sommes lancés dans la partie destruction en premier lieu. Nous avons cassé la pseudo chape de la maison. Trop facile ! Sauf qu’il nous a fallu 3 mois pour tout évacuer à la déchèterie… Car nous générions trop de volume et nous étions limités en nombre de trajets.

Nous avons ouvert un mur porteur (ceux en pierre de 60cm d’épaisseur sur 5m de long). Cela a été l’étape la plus délicate avec Fabien qui appelait son beau-frère (il est maçon) pour savoir quelles poutres il fallait étayer afin que la toiture ne tombe pas. Encore des aller-retours à la déchèterie…

De avril à mi-juillet, cela n’a été que de la destruction et évacuation. En juillet, la famille de Fabien est venue en “vacances” dans la région. Nous avions donc son père, son beau-frère et son frère en renfort pendant 10 jours ! Nous avons donc :

  • Ouvert une porte en plus, toujours dans un mur de 60cm (on rajoute  des aller-retours à la déchèterie !),
  • Posé les IPN à l’endroit où le mur porteur avait été ouvert après avoir monté les piliers de soutènement,
  • Coulé la chape, la toupie déversant le béton depuis la route par l’une des fenêtres de la maison.

Au-delà de notre peur de trop emprunter, nous sommes partis sur cette option car, logés gratuitement, nous n’avions pas de double loyer à payer. Pour autant, nous avons dû nous impliquer dans nos travaux pour les faire avancer.

Nous ne pensions pas en faire autant ni aller si loin. Clairement, avant l’arrivée de la famille de Fabien en renfort, nous étions déjà épuisés à faire 1h à 2h de travaux en plus tous les soirs et tous les week-ends.

La gestion de la sous-traitance

Par manque d’argent et donc souci d’économie, nous avons fait une grande partie de nos travaux nous-même. La liste détaillée ci-dessus est loin d’être exhaustive. Il ne s’agit que de la première phase qui fut la plus difficile, car nous devions être prêts pour la venue de la famille de Fabien. Et surtout, nous débutions et nous étions seuls sur le chantier.

Cependant, de cette manière, nous “gagnions” le montant de la main-d’œuvre. Cela a eu plusieurs conséquences positives, comme la possibilité d’agrandir la maison ou de refaire la salle de bain dans son intégralité alors qu’initialement cela n’était pas prévu.

Néanmoins, nous avons fait appel à des artisans indépendants pour certains travaux tels que les fenêtres, l’électricité, la charpente. Pour chaque corps de métier, nous avons alors contacté plusieurs personnes pour avoir différents devis et comparer les prestations, les matériaux et les coûts.

Initialement, nous avions contacté une société pouvant réaliser l’ensemble des travaux. Le budget était identique à celui que nous avons payé en sélectionnant nos artisans individuellement. Mais à la suite d’ une problématique sur le dossier de financement, cela ne s’est pas fait. Il apparaissait que nous n’étions pas éligible, car trop à risque financièrement parlant… Alors qu’à l’époque nous avions un taux d’endettement inférieur à 30 % (27 % pour être précis).

Nous avons donc commencé la longue démarche de :

  • Chercher des artisans,
  • Comparer les devis,
  • Gérer les délais de chaque artisan pour que le suivant ne soit pas bloqué par le retard du précédent…

Tout cela a été épuisant ! C’est sûrement la phase qui se révéla la plus pénible de nos travaux.

Notre retour d’expérience

Le fait de ne pas tenir compte du coût des travaux dans notre emprunt et d’avoir recours à des artisans indépendants a eu des avantages, mais aussi des inconvénients.

Les avantages

  • Réaliser nous-mêmes une partie des travaux nous a permis d’économiser de l’argent,
  • Cela nous a aussi appris énormément et nous sera utile dans de futurs investissements immobiliers. Nous sommes à même maintenant d’estimer de façon plus précise le coût d’une rénovation.
  • Nous avons conservé une capacité d’emprunt. Cela nous a permis par la suite de contracter deux nouveaux prêts : l’un pour l’achat de parts de SCPI et le second pour l’amélioration de notre maison.
  • Notre “petit” prêt devrait être clôturé en 12 ans voire moins. Nous sommes en cours de réflexion pour changer de stratégie et le terminer en un peu plus de 10 ans soit encore 2 années de gagnées.
  • Nous nous sommes créés un réseau d’artisans fiables que nous n’hésitons pas à recontacter en cas de besoin.
  • Nous avons pu acheter une maison dans une région où nos salaires ne nous le permettait en principe pas.
  • Nous avons développé une gestion de nos finances nous permettant maintenant d’envisager beaucoup de choses.
  • Nous avons appris à composer avec la mairie, la communauté de commune, le plan local d’urbanisme (PLU), le voisinage… Cela reste des expériences de vies formatrices même si initialement nous aurions classé ces éléments dans les inconvénients. Fabien venant de la campagne, nous n’avions pas anticipé de part son expérience les complexités que peut avoir un PLU dans des zones plus encadrées.

Les inconvénients

  • Réaliser nous-mêmes une partie des travaux a demandé du temps et a engendré énormément de fatigue,
  • Nous devions gérer notre argent à l’euro près, ce qui génère du stress,
  • Pour les travaux que nous ne souhaitions pas faire (fenêtres, électricité, charpente), il a fallu contacter et rencontrer beaucoup d’artisans pour comparer les prestations et les coûts, ce qui demande du temps et de l’énergie,
  • Nous avons parfois dû composer avec des artisans peu fiables, voire pas toujours honnêtes…
  • Nous avons énormément retardé la livraison du chantier pour deux raisons :

– Nous devions attendre de refaire nos finances au fur et à mesure des dépenses,
– Plus les travaux avançaient, plus nous nous disions “si on ne fait pas ces travaux maintenant, nous ne les ferons jamais”. Ainsi, de nombreux travaux qui auraient pu/dû être faits plus tard, ont été intégré à la phase principale. Car quitte à faire de la poussière, autant la faire pendant que la maison est vide et que nous ne vivons pas dedans !

Conclusion

La phase de travaux dans une propriété que l’on a acheté n’est pas forcément une partie de plaisir. Les choix que nous avons faits de ne pas inclure le coût des travaux dans notre emprunt ou d’en réaliser certains nous-mêmes ont été possibles parce que nous n’avions pas de double loyer à payer. S’ils ont généré fatigue et stress, et demandé du temps, ils nous ont aussi permis d’apprendre.

L’idée comme quoi il faut ajouter au montant initialement estimé des travaux 30 %, s’est révélée exacte. Les “surprises” que nous avons découvertes représentent ce coût.

Nous sommes très fiers de cette réussite ! Elle nous offre un cadre de vie que nous ne pourrions pas avoir si nous n’avions pas fait cette démarche. Donc si c’était à refaire, nous referions la même chose !

Mais pour nos futurs investissements locatifs, nous sous-traiterons l’ensemble des travaux !

Avez-vous des expériences similaires à partager ? Ou des conseils pour la gestion de la sous-traitance ? N’hésitez pas à les poster en commentaire.

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3 réactions sur “ La rénovation de notre résidence principale – Étude de cas #17 ”

  1. Alexandre HUET Réponse

    Wow quelques mauvaises surprises en effet ! Comme vous dîtes, au moins vous avez appris des choses et nous obtenons des conseils grâce à vous 😁

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Alexandre,
      Les joies de la rénovation et surtout de notre première expérience dans ce domaine.
      Mais nous restons positif, cela fait parti des leçons de la vie à capitaliser 🙂

      Bonne continuation

  2. Ping Notre défi : 52 études de cas pour partager - La voie des finances

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