Investir dans l’immobilier locatif (partie 1)

L’investissement immobilier locatif est l’investissement préféré des Français.

Pour la plupart des personnes, être investisseur correspond à acheter des biens immobiliers et les mettre en location.

Mais investir dans l’immobilier peut être assez complexe. Tout dépend de vos objectifs.

Enchaîner les investissements et se construire un parc immobilier locatif conséquent nécessite une méthodologie complète.

Nous allons ici définir les étapes génériques d’une stratégie immobilière qui pourra être adaptée en fonction de vos objectifs.

Cet article ne traite pas de l’achat / revente (marchand de bien) ni de la construction neuve.

Du fait de la richesse du sujet, nous avons fait le choix de scinder cet article en plusieurs parties. Ces parties traiteront chacune de certaines étapes. Ces étapes seront suivies d’articles dédiés afin de traiter certains éléments plus en profondeur.

Commençons cette série d’articles par les éléments préalables à l’investissement immobilier et ce qu’il faut faire avant même de commencer ses recherches et les visites.

Définissez votre profil

L’un des éléments principaux de l’investissement immobilier, c’est vous.

Nous entendons par là que chaque investisseur étant différent, il aura des besoins spécifiques et donc une stratégie à adapter en fonction de ceux-ci.

Vos capacités

La caractéristique principale à prendre en compte est le temps que vous pouvez allouer à cette activité. L’immobilier n’est pas une activité passive et certains choix peuvent demander une forte implication de votre part.

Voilà une liste non-exhaustive des éléments qui prennent du temps dans l’immobilier :

  • La formation : se former prend toujours du temps. Et il n’est pas conseillé de commencer une activité sans formation. Que ce soit une formation accompagnée ou en autodidacte, vous aurez besoin de temps pour assimiler les leçons et les appliquer.
  • La recherche des biens : chercher un bien, le visiter, faire l’étude de rentabilité, l’estimation des travaux… Tout cela prend du temps. Et surtout, pour chaque secteur, vous devrez faire une nouvelle étude de marché, connaître les prix de vente, les prix de location, estimer la demande…
  • Les travaux : les travaux prennent du temps, que ce soit à la rénovation ou lors des entretiens entre locataires. Ils peuvent être abordés de plusieurs manières, mais chacune à ses avantages et ses inconvénients :
    • Vous faites les travaux ou une partie des travaux : c’est la solution la plus chronophage, mais cela vous fera gagner de l’argent (ou plutôt, vous en dépenserez moins).
    • Vous êtes le maître d’œuvre : les travaux sont sous-traités, mais vous vous occupez de la gestion du chantier. Cette solution est moins chronophage mais cela demande quand même de l’énergie et surtout de l’énergie mentale, car vous êtes garant de l’avancement du chantier et de la résolution des problèmes. Cela permet quand même de belles économies, car un maître d’œuvre revient en moyenne à 10 % du coût du chantier.
    • Vous externalisez les travaux en totalité : c’est la solution la plus coûteuse, mais la moins chronophage. Une fois l’équipe trouvée, vous n’avez que le maître d’œuvre en interface. Attention, vous devrez quand même aller contrôler le chantier régulièrement.
  • La gestion des locataires: bien évidemment, gérer des locataires prend du temps. Entre l’étude des dossiers, le choix du locataire et les différents problèmes à régler pendant la location, tout cela prend du temps. Votre mode de location dictera également le temps que vous aurez à passer à la gestion des locataires :
    • Location longue durée : c’est la moins chronophage, un locataire pouvant rester des années dans votre bien,
    • Location courte durée : c’est la plus chronophage, ici le changement de locataire est constant,
    • Colocation : cela demande pas mal de temps également, car pour un seul bien, vous gérez plusieurs locataires donc vous multipliez les démarches,
    • Location en bail étudiant : vous louez 9 mois en longue durée et 3 mois en courte durée. C’est un bon compromis temps / rentabilité,
    • Déléguer la gestion des locataires et des biens : vous pouvez passer par une agence pour déléguer cette partie moyennant un pourcentage de vos loyers, et dans ce cas vous ne vous occupez de rien.
  • La gestion financière : gérer les assurances, les prêts et surtout les impôts prend également du temps. N’hésitez pas à vous entourer de personnes compétentes pour vous accompagner dans ces démarches si vous n’êtes pas à l’aise avec les éléments administratifs.

Votre profil bancaire

Nous le répétons tout au long de notre blog, mais il est bon d’avoir un profil bancaire irréprochable. C’est encore plus vrai si vous voulez investir dans l’immobilier locatif. 

En effet, l’investissement immobilier repose en grande partie sur votre capacité à obtenir un prêt. Pour obtenir un prêt, il faut convaincre les banques de vous prêter de l’argent. Et quoi de mieux pour cela que de respecter leurs règles ?

Vous devez faire en sorte que votre banquier soit votre meilleur ami. La banque va vous prêter de l’argent, que pouvez-vous faire en retour pour elle pour équilibrer l’échange ?

Il est important de savoir que vous avez un score bancaire non officiel. C’est-à-dire que votre banque vous note en fonction d’un certain nombre de critères (ils sont nombreux), mais certains ont plus d’impact que d’autres. Nous ne détaillerons pas ce point dans cet article tellement le sujet est vaste, nous n’allons aborder que certains éléments parmi les plus importants.

Cette liste n’est pas exhaustive, car chaque banque a ses propres règles. Elle n’inclut pas non plus les cas particuliers liés aux situations personnelles.

Épargner 

C’est la règle d’or. Nous reviendrons sur ce point de nombreuses fois, mais vous devez épargner ! Pour cela, pas de solution miracle : dépensez moins et gagnez plus. Essayez par exemple de vivre en dessous de vos moyens afin que chaque mois vous placiez de l’argent sur différents supports. Le minimum recommandé est d’épargner 20 % de ses revenus. 

Pour cela, faites votre budget, assainissez vos dépenses et programmez des virements automatiques en début de mois vers vos supports d’épargne.

Attention à la liquidité de votre épargne et aux choix des supports ! Vous pourriez avoir besoin de cette épargne pour la caution lors de la signature du sous seing ou encore comme apport pour obtenir votre prêt. Mais vous pourriez également en avoir besoin pour financer un imprévus lors des travaux ou par la suite combler une vacance locative ou des travaux d’entretien.

Bien entendu, épargner chaque mois implique également que vous ne soyez jamais à découvert.

Il est très important d’identifier dans vos comptes vos versements d’épargne. N’hésitez pas à renommer les lignes pour que cela apparaisse clairement aux yeux de votre banquier.

Faire un apport

L’idéal si vous êtes investisseur, est d’obtenir un prêt financé à 110 % par votre banque. Cela indique que votre banque finance la totalité de votre bien incluant les frais annexes comme les frais de notaires, les travaux, les frais d’agence, etc. Cependant, si votre scoring bancaire est un peu juste, faire un apport pourrait jouer en votre faveur. Certes, ce n’est pas forcément ce que vous recherchiez initialement, mais si cela permet de débloquer la situation, il vaut mieux mettre un peu d’apport que de perdre un projet rentable. Globalement, ce sera votre meilleure arme de négociation avec les banques, surtout que sur certains éléments du scoring bancaire vous n’aurez pas la main…

Baisser son taux d’endettement

Vous le savez sûrement, chaque personne a le droit à un taux d’endettement auprès des banques. Le taux historique de 33 % a été révisé en 2022 à 35 %. Ainsi, vous pouvez allouer 35 % de vos revenus à des mensualités de prêts. Attention, cela comprend l’ensemble de vos prêts, donc si vous avez une voiture en leasing, un prêt consommation et un crédit pour votre résidence principale, l’ensemble se cumule. Il est donc très important de soigner ce taux d’endettement et de le baisser au maximum afin de pouvoir l’utiliser pour faire vos prêts. Il existe plusieurs façons de réduire son taux d’endettement :

  • Remboursez une partie de vos dettes : solution la plus “facile” et la plus logique. Priorisez vos dettes avec le plus fort taux si possible afin de réduire les intérêts que vous payez. Une autre approche est de prioriser les dettes avec les montants les plus faibles afin de mentalement avoir un sentiment d’achèvement. Surtout que le temps de réduire les “petites” dettes, les plus importantes continueront de réduire mois après mois et mentalement, quand vous vous y attaquerez, le travail sera moins conséquent.
  • Augmentez vos revenus : le taux d’endettement prend en compte vos revenus. Ainsi, si vous les augmentez sans augmenter vos dettes, votre taux d’endettement diminuera. C’est en général plus difficile que de réduire ses dettes. Si vous n’êtes pas à plein temps, pouvez-vous le faire ? Pouvez-vous changer de poste ou de société afin d’avoir une revalorisation de votre salaire ? Pouvez-vous développer des revenus passifs ? Nous avons listé quelques exemples dans l’article 9 idées de revenus passifs. 
  • Associez vous : malgré les éléments ci-dessus vous restez bloqué dans vos investissements ? Pourquoi ne pas vous associer avec d’autres personnes pour répartir le risque et le taux d’endettement de vos futurs achats ? Il existe plusieurs façons de s’associer, nous reviendrons sur ce point plus tard.

Autres éléments

Nous ne pourrons pas faire une liste exhaustive, mais voici ci-dessous quelques éléments qui sont également pris en compte :

  • Votre âge : plus vous êtes jeune, moins vous êtes à risque. Ici, nous ne pouvons pas agir contre cela (hormis de commencer le plus tôt possible). Mais si vous êtes plus âgés que le critère de la banque, vous pouvez le prendre en considération et donc travailler sur un autre critère pour compenser celui-ci, par exemple en faisant un apport plus conséquent.
  • Les dépenses “douteuses” : ce facteur n’est pas prépondérant, mais si votre dossier est un peu juste, cela peut faire pencher la décision en votre défaveur. Les banques considèrent généralement tous les paiements sur les sites de paris en ligne, poker, etc… comme des dépenses douteuses, car addictives.
  • Votre stabilité : votre stabilité professionnelle et de gestion de compte sera également un facteur pris en compte. Si votre situation est stable et bonne, vous gagnez des points. Si vous avez une situation chaotique, avec de gros mouvements sur vos comptes, des mois compliqués et d’autres non, cela est considéré comme un risque pour la banque. Cela sera pareil dans votre carrière. Si vous changez très régulièrement de poste, cela représente également un risque au yeux des banques (attention, on parle de changements fréquents, il ne faut pas brider sa carrière pour cela). 
  • La durée du prêt : plus votre prêt sera long, plus le scoring bancaire baissera. Sachant qu’il est important pour le locatif d’avoir le prêt le plus long possible, il faut donc prendre en compte ce facteur et apporter des solutions pour le contrer. 

Vous l’aurez compris, avoir un profil bancaire idéal est un défi majeur, d’autant que vous n’aurez pas la main sur certains paramètres. Mais c’est cela qui déterminera votre capacité d’emprunt et donc d’investissement.

Votre capacité d’investissement

Pour investir, il faut de l’argent. Cet argent viendra de vos fonds propres et / ou de la banque.

Il est donc important que vous sachiez combien vous pouvez allouer à votre futur investissement, mais également que vous prévoyiez les apports que l’on pourrait vous demander comme par exemple la caution lors de la signature du sous seing ou également un apport demandé par la banque.

Concernant la banque, vous devez vous rapprocher de votre conseiller pour savoir jusqu’à quel montant votre banque vous suivrait. Sachant que bien sûr, pour un achat immobilier, vous allez consulter plusieurs banques, mais cela permet de définir un ordre de grandeur.

Si vous voulez faire une estimation rapide sans passer par votre conseiller, il y a deux éléments importants à prendre en compte :

  • Votre taux d’endettement, sachant que vous pouvez monter à 35 % de vos revenus,
  • Votre reste à vivre qui est déterminé en fonction du nombre de personnes à charge.

Ces éléments sont à adapter en fonction du nombre d’associés si vous investissez à plusieurs, le risque étant lissé et réparti sur autant de personnes.

Limitez vos recherches

Des biens à vendre, il y en a une infinité. Et chaque jour, cette liste évolue. Ainsi, vous ne pourrez pas suivre toutes les annonces. Vous allez donc devoir restreindre vos recherches. 

Limitation sur le type de bien

Selon votre stratégie et vos besoins, vous allez pouvoir limiter les types de biens que vous recherchez. Vous pouvez limiter les biens selon divers critères :

  • Type de bien : immeuble, appartement, maison, terrain…
  • Prix : rien de sert de regarder les biens que vous ne pouvez pas acheter, donc prenez en compte votre capacité d’emprunt.
  • État des biens : cherchez vous un bien avec ou sans travaux ?
  • Surface : cela influence le coût des travaux ou le temps nécessaire de remise en état, mais également le profil de locataire que vous aurez.
  • Nombre de pièces : cela influence le nombre de locataires que vous aurez.
  • Locaux commerciaux : ce type de bien et les baux associés sont différents des baux locatifs pour l’habitation, ils nécessitent donc une formation spécifique.
  • etc

Plus votre recherche sera précise, plus vous gagnerez du temps dans vos recherches mais également dans vos échanges avec les agents immobiliers et les vendeurs.

Limitation sur la zone géographique

Vous savez maintenant QUOI chercher. Nous allons maintenant voir OÙ chercher.

Votre zone de recherche dépendra de plusieurs éléments :

  • Le type de location que vous voulez faire : location courte durée, location longue durée, etc.
  • Le type de locataire que vous cherchez : étudiants (proche des universités), vacanciers (proche des sites touristiques), travailleur (proche des zones d’activités), retraités (proche des commodités), etc.
  • Zone avec un potentiel locatif et potentiel de revente : il faut prendre en compte le besoin locatif de votre secteur, mais également la capacité de revente de votre bien en cas de besoin.
  • Du prix au mètre carré de la zone géographique : le prix au mètre carré n’est pas constant, il dépend de l’offre et de la demande. Ainsi, vous allez devoir trouver une zone géographique où les prix sont en adéquation avec votre budget.

La définition de votre zone géographique est importante, car pour chaque zone sélectionnée, vous devrez faire une étude de marché qui peut être assez délicate et chronophage.

Conclusion

Vous le voyez, avant de vous lancer aveuglément dans l’investissement immobilier locatif, il est bon de se poser et définir certains points : votre profil d’investisseur et ce que vous recherchez.

Une fois que vous aurez réalisé cette étape, toujours avant de commencer à feuilleter les petites annonces immobilières, vous devrez faire une étude de marché.

Et vous, avez-vous commencez une démarche d’investissement dans l’immobilier locatif ? Si oui, avez-vous mis en place des éléments en amont pour favoriser vos investissements ?

Si vous avez aimé cet article, partagez-le ! :)

4 réactions sur “ Investir dans l’immobilier locatif (partie 1) ”

  1. Alexandre HUET Réponse

    Pour la négociation avec le banquier, pour ma part, l’apport est la dernière chose que je cède ! Il y a d’autres choses à négocier comme la domiciliation des revenus, l’ouverture de livrets ou d’assurance vie chez eux, assurance habitation ou assurance propriétaire non occupant…
    Ça ne vous demande pas beaucoup d’effort, le banquier est content parce qu’il touche des primes et vous, vous essayez d’obtenir l’apport financé qui vous permettra de d’investir autrement l’épargne que vous avez d’une meilleure façon ☺️

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Alexandre,

      Effectivement, négocier les éléments annexes est également un point très important. L’apport est effectivement la cerise sur le gâteaux et doit permettre d’obtenir un prêt quand toutes les autres solutions ont déjà été utilisées.

      Bonne continuation

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