Investir dans l’immobilier locatif (partie 2)

Nous avons vu dans une première partie sur l’investissement dans l’immobilier locatif, qu’avant de se lancer dans le but de louer, il était déjà important de déterminer votre profil d’investisseur et de vous limiter à certains types de biens, au risque de ne pas savoir où donner de la tête.

À partir de là, peut-être avez-vous déterminé que vous étiez débutant en la matière et dans ce cas il n’est pas forcément pertinent de vous lancer dans la réhabilitation d’un grand hôtel de 100 chambres en immeuble de 100 lots ? Ou peut-être que votre scoring bancaire n’est pas très bon et le temps de réussir à l’améliorer vous devrez vous contenter de studios ou appartements ? Ou encore, vous ne souhaitez absolument pas vous en occuper et dans ce cas, les biens avec travaux seront à éviter.

Quel que soit votre profil, sa définition vous permet de cibler plus précisément le type de biens à rechercher. Puis, une fois cette première étape claire pour vous, il vous faudra encore prendre le temps de réaliser une étude de marché avant d’enfin vous lancer dans la recherche de votre bien.

C’est ici que votre métier d’enquêteur commence !

Faire une étude de marché

Faire une étude de marché c’est connaître quels sont les biens qui se louent et ceux qui sont en perte de vitesse. Comment évoluent les prix d’achat, de vente, les loyers ? Quelle place pouvez- vous prendre sur une zone géographique ? Quels sont vos concurrents et leur offre ? …

Avant de vous lancer corps et âme dans la recherche de vos biens à louer, vous devrez d’abord commencer par répondre à toutes ces questions.

Dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs, voilà quelques éléments qu’il est bon de regarder par zone :

  • Le prix de vente des biens,
  • Le prix de location,
  • Le potentiel locatif,
  • La dynamique du marché.

Comment définir une zone immobilière ?

Une étude de marché pour de l’immobilier locatif se fait par zone précise, presque au cas par cas.

Vous ne pouvez pas généraliser une étude de marché à une zone trop grande, car alors votre étude sera incohérente.

Mais alors comment définir et trouvez les zones ?

C’est une partie assez délicate et de notre point de vue c’est typiquement le genre de connaissances qui s’acquiert sur le terrain.

Dans un village, nous allons souvent trouver deux zones principales :

  • Le bourg,
  • La périphérie.

Nus pouvons trouver dans une petite ville :

  • Le bourg, le centre historique,
  • Les quartiers périphériques,
  • Les quartiers extérieurs.

Si vous vous situez dans des villes plus conséquentes, il va falloir découper par quartier, par zone d’attrait. Plus la ville aura d’options, plus la recherche sera compliquée :

  • Accès aux transports en commun,
  • Zones commerçantes,
  • Commodités,
  • Zones malfamées,
  • Trafic, accessibilité,
  • etc…

Vous allez très vite pouvoir déterminer des zones en fonction du prix au mètre carré. 

Les agents immobiliers sont également une source de renseignement non négligeable même s’il y a un peu de tri à faire. Si vous habitez dans la région, vous devez également connaître la tendance du marché.

Sinon, commencez les visites et discutez avec les gens. Les locataires en place sont également une source d’informations très importante.

L’enquête commence et on cumule les preuves !

Quel est le prix de vente des biens ?

Connaître le prix de vente des biens vous permettra de distinguer les bonnes affaires des autres. Attention, si vous visez l’immobilier locatif, il arrivera que vous soyez en concurrence avec les acheteurs de résidences principales. Le prix qu’ils sont prêts à payer et le vôtre ne seront pas les mêmes.

En fonction de la réponse à cette question, vous saurez si vous pouvez vous positionner ou pas. Pour cela il existe plusieurs manières de procéder :

  • Rendez-vous sur différents sites d’annonces (Leboncoin, Seloger, PAP…) et regardez combien se vendent les biens similaires au vôtre et qui se situent dans la même zone géographique,
  • Renseignez-vous auprès des professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires).

Il est important de connaître le prix de vente de chaque secteur, car les bonnes affaires en immobilier se font à l’achat. Cela vous permet également de pouvoir déterminer deux éléments très importants :

  • Les secteurs où le prix de vente est supérieur au potentiel locatif → ces secteurs sont à éliminer de votre recherche,
  • Les biens sous-cotés, les anomalies de marché → foncez, dans ce genre de cas il faut être le premier !

Au-delà du prix de vente des biens, et avant d’acheter, il faudra aussi vous demander combien vous pourrez louer, si vous pouvez louer. Car même donné, si personne n’est intéressé par votre bien ou que le prix de la location ne couvre pas vos frais, vous aurez tout intérêt à renoncer à l’achat.

Quel prix de location puis-je appliquer ?

Avant de décider d’acheter, même si le bien est très bon marché, vous devez savoir combien vous pourrez le louer. Car lors de votre acquisition, vous allez certainement contracter un prêt qui vous coûtera chaque mois de l’argent. Si les revenus de vos locations ne couvrent pas vos mensualités, cela risque de poser problème. Vous allez devoir “mettre au bout”.

L’idéal est évidemment que le montant de la location couvre plus que votre mensualité, car au-delà du remboursement de votre emprunt, vous aurez des impôts à payer.

Il existe plusieurs façons pour déterminer le prix de location d’un bien :

  • Rendez-vous sur différents sites d’annonces (Leboncoin, Seloger, PAP…) et regardez combien se louent les biens similaires au vôtre et qui se situent dans la même zone géographique. Vous pouvez également calculer un loyer moyen au m² qui vous donnera un montant estimatif pour votre loyer. S’il y a peu ou pas d’annonces pour des locations dans votre secteur, c’est qu’il n’y a peut-être pas de demande… (cf. partie “déterminer le potentiel locatif”).
  • Renseignez-vous auprès des professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires).
  • Si le bien que vous envisagez d’acheter était loué avant, vous pouvez partir de cette base. À partir de là, vous pourrez faire évoluer le loyer en fonction :
    • Des travaux que vous aurez réalisés, s’ils sont de nature à justifier une augmentation (ex. climatiseur dans une région chaude),
    • Si vous louez en meublé ou pas,
    • Si vous offrez des prestations supplémentaires (ex. place de parking, cave).

Connaître le prix des locations est indispensable si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Car ce loyer attendu est à la base de votre calcul de rentabilité.

Par exemple, vous avez sélectionné un bien et vous savez que les mensualités de votre crédit s’élèveront à 600 €. Or pour un tel bien, dans votre secteur géographique les loyers ne dépassent en moyenne pas 500 €. Dans cette situation, vous savez que vous aurez à mettre tous les mois de l’argent en plus pour rembourser votre emprunt. Pour améliorer votre rentabilité, deux solutions :

  • Jouer sur le montant des mensualités pour les faire baisser en :
    • Négociant le prix du bien,
    • Diminuant le montant des travaux prévus,
    • Mettant un apport plus conséquent…
  • Augmenter le loyer en améliorant la prestation proposée, comme vu plus haut.

Y a-t-il un potentiel locatif ?

Avant d’acheter un bien pour le louer, vous allez devoir aussi vous assurer qu’il existe une demande pour ce bien. Pour cela plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Visitez des sites d’annonces (Leboncoin, Seloger, PAP…) et regardez si des personnes sont à la recherche d’une location dans votre secteur,
  • Renseignez-vous auprès de professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires),
  • Privilégiez les villes à fort potentiel économique ou les zones qui attirent du monde (ex. universités, hôpitaux).

Ensuite, suivant le profil de locataire visé, vous devrez sélectionner un secteur géographique en lien. Essayez de vous mettre à la place de votre locataire en vous demandant quels seraient ses critères de sélection d’un appartement ou maison.

Quelques exemples :

  • Si vous souhaitez acheter un studio pour le louer à des étudiants, faites en sorte de vous trouver à proximité des universités, écoles ou instituts. Ou au moins au pied des transports en commun qui pourront transporter vos étudiants directement à leur lieu d’étude.
  • Pour des biens dans lesquels vous pensez recevoir des familles, pensez aux écoles à proximité, vérifiez que la zone visée ne se situe pas dans un quartier difficile, qu’il y a une gendarmerie ou la police proche…
  • Pour les personnes âgées, si vous visez un appartement, il faudra qu’il possède un ascenseur, se trouve près des commodités, etc.

Enfin, si vous n’êtes toujours pas convaincu du potentiel locatif de votre zone géographique et/ou de votre bien, une dernière solution s’offre à vous : écrivez une annonce de location fictive pour le bien visé dans son secteur géographique. Suivant les demandes que vous aurez, vous serez rassuré (ou pas) du potentiel.

La revente d’un bien

Bien que l’objectif de la constitution d’un parc immobilier locatif est de conserver ses biens pour les louer, en opposition au métier de marchand de bien qui est l’achat et la revente de biens, vous serez probablement amené à revendre vos biens pour certaines raisons :

  • Réaliser un arbitrage de votre patrimoine, par exemple la revente de biens de petites tailles pour aller chercher des biens plus conséquents,
  • Encaisser une plus-value latente.

Même si le but premier n’est pas là, au moment de l’achat, vous devez avoir à l’esprit que vous aurez à revendre des biens dans votre parcours d’investisseur. Ainsi, dès le début vous devez déjà penser à la revente de votre bien et aux éléments qui pourraient aider ou freiner celle-ci.

Par exemple, si vous envisagez d’acquérir un bel immeuble, mais que vous savez que la LGV va être construite au pied d’ici quelques années, vous risquez de voir la valeur de votre bien chuter nettement.

À l’inverse, si votre cible se situe dans un quartier malfamé, mais qui doit être réhabilité par la municipalité, cela peut faire augmenter le prix de l’immobilier et vous procurer à terme une intéressante plus-value.

Il est important de noter que dans l’immobilier, la plus-value se fait à l’achat et non à la revente. C’est-à-dire qu’il n’est pas recommandé d’acheter un bien avec pour seule visée une augmentation de son prix de vente, car cela s’apparente à de la spéculation. L’achat doit être motivé par le fait que l’affaire est bonne dès l’achat et donc négociée en fonction de ce critère.

Conclusion

Dans l’article précédent sur l’immobilier locatif, nous avions vu comment définir son profil d’investisseur.

Dans cette seconde partie, nous nous sommes concentrés sur le bien en lui-même. Comment sélectionner son bien au travers de certains critères ?

Ces étapes sont assez théoriques et peu naturelles lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier locatif. En règle générale, on se précipite sur LeBoncoin pour chercher des biens.

Néanmoins, ce sont des étapes nécessaires afin de gagner du temps, que ce soit pour vous ou encore pour les agents immobiliers, les architectes, les maîtres d’œuvres, les banques, les artisans… bref, tout votre réseau qui va se créer petit à petit dans votre parcours. 

Pour rester professionnel et être bien vu auprès de votre réseau, il faut être le plus professionnel et préparé possible.

Nous traiterons la relation avec votre réseau dans la partie 3 consacrée à ce sujet.

Et vous, avez-vous déjà fait vos études de marché ?

Si vous avez aimé cet article, partagez-le ! :)

2 réactions sur “ Investir dans l’immobilier locatif (partie 2) ”

  1. Alexandre HUET Réponse

    Oui j’ai changé plusieurs fois de marché au début, finalement maintenant j’achète des immeubles de rapports en centre ville de villes de 10000 habitants. Il y a pour les 2 immeubles un local commercial et une habitation. Ça marche bien 😁

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Merci pour ce retour, initialement nous avons eu du mal a trouver le marché que souhaitons. et au final cela s’est fait un peu naturellement lorsqu’on étudiait notre ressenti au moment de se positionner. Même si les chiffres étaient bon, parfois nous n’étions pas à l’aise. A l’inverse, parfois nous avions tendance à détourner les chiffres sur un bien qui nous parlait plus. Après maintenant 3 mois de visites, nous commençons à bien cerner ce que nous aimons visiter et les biens sur lesquels nous pouvons nous projeter.

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