Le FIT, nos débuts dans l’immobilier physique ? – Étude de cas #19

Allez-vous assister à nos débuts dans l’immobilier physique ?

Si vous nous suivez dans nos études de cas, vous le savez, nous avons un mode de gestion et d’investissement relativement passif et “en bon père de famille”.

Comme la plupart d’entre vous, nous avons une vie bien remplie, surtout depuis la naissance de notre fils. C’est à se demander ce que nous faisions avant ! Ainsi nous ne voulions pas ajouter une charge supplémentaire avec nos investissements. L’immobilier physique a donc été écarté dès nos débuts en 2018 en raison du temps que cela demande (temps de recherche, travaux, suivi des locataires,…) et des risques associés (défaut de paiement, mauvaise estimation des travaux, etc…).

Mais qu’en est-il un peu plus de 3 ans plus tard ?

Nous avons toujours des emplois du temps bien chargés, mais nous voyons clairement que plus notre fils grandit et plus nous récupérons du temps pour nous. Nous avons également une meilleure gestion de nos temps libres pour augmenter notre productivité pendant ces phases.

Côté finance, notre patrimoine avance à son rythme. Plus les mois passent, et plus nous sommes sereins. Avoir un petit patrimoine qui grandit tranquillement permet d’envisager les difficultés sous un autre angle. Et savoir que notre objectif sera atteint sans difficulté majeure et sans risque, est également rassurant.

Mais…

Oui, il y a un mais ! Le fait que nous puissions atteindre notre objectif sans difficulté nous impose de le remettre en question. Est-il assez ambitieux ? Vous vous souvenez peut-être que lors de la définition de notre objectif SMART, nous avions déjà vu une première fois nos prétentions à la hausse.

Ne serait-il pas temps de le faire à nouveau ?

Nous avons donc commencé à chercher quoi faire, et nous avons été invité à une session du money game.

Le money game est un club privé d’investisseur du groupe Greenbull. Nous avons suivi cette vidéo de présentation (et d’invitation à acheter le programme), mais nous n’avons pas rejoint le programme. Ce dernier a un coût non négligeable et surtout le money game s’adresse à des investisseurs ayant un patrimoine déjà assez conséquent.

Le lien avec le FIT et cet article ? En s’inscrivant pour le money game, nous avons donné notre adresse email. Quelques semaines plus tard, nous recevions un mail avec en lien la vidéo ci-dessous :

La présentation du FIT – Finances et Investissements Tour

Le FIT (Finances et Investissements Tour)

Une organisation en amont

Nous avons visionné la vidéo de présentation en juin. Le FIT était prévu le vendredi 01/07/2022 à 19h dans un hôtel au nord de Bordeaux. Le fait que cet événement se déroule dans notre ville était un signe pour nous qui réfléchissions justement à l’investissement immobilier. Mais, il n’y avait que 200 places disponibles. Cela a donc été la course à l’inscription ! Par chance, nous avons réussi à réserver deux places.

Ni une ni deux, nous avons trouvé une baby-sitter pour l’occasion et planifié la soirée : côté trajet, sur le papier, il y avait 45 minutes de trajet, mais un vendredi soir à Bordeaux, cela peut vite être le double voire plus… Donc niveau timing, c’était serré. Fabien finissant à 17h au plus tôt, avec 1h de trajet pour rentrer, et nous devions être à 19h à l’autre bout de Bordeaux.

La conférence

Nous sommes arrivés à temps, surtout en prenant en compte qu’il y a eu de l’attente pour entrer dans la salle. Mais nous avons réussi à obtenir des places intéressantes : nous étions au 2nd rang, sur la rangée de droite.

Le FIT de Bordeaux
Le FIT à Bordeaux

Vous pouvez apercevoir Fabien à 3 minutes 25 secondes.

Le FIT à Bordeaux

Cette conférence était animée par Yann Darwin et Don Pierre Albertini. Nous l’avons abordé de façon très scolaire avec une prise de notes, chacun ayant ses priorités en termes d’information à chercher.

Comme présenté dans l’article dédié à la société Greenbull, ils ont de nombreuses activités. Le FIT était accès sur l’immobilier et le passage à l’action. Donc la thématique sur laquelle nous réfléchissions depuis peu.

Dès l’introduction, notre curiosité et notre mental ont été mis à mal. 

Première question, est-ce que notre objectif, à savoir atteindre un patrimoine d’un million d’euros c’est suffisant ? (pour rappel, il s’agit de la valeur haute de notre objectif)

Yann a fait le calcul en direct de rente mensuelle et obtenu le même chiffre que le nôtre. Puis il nous a démontré par A + B que cela n’était pas suffisant pour vivre…

Avec Don Pierre, ils ont ensuite enchaîné sur la difficulté d’atteindre nos objectifs, et nous ont invité à les multiplier par 3, voire 5 et même 10 pour les plus motivés. Et tout cela en contractant les délais !

Car selon la théorie de Parkinson, tout travail finit par occuper le temps qui lui est imparti. En clair, lorsque l’on a un objectif et un délai, naturellement on s’organise pour faire l’effort minimum et atteindre l’objectif juste avant le délai.

Ils ont fait mouche ! Nous sommes clairement dans une situation où nous n’avons plus de challenge pour atteindre notre objectif, même pour l’échelle haute.

Nous avons pris scrupuleusement des notes, écrit nos remarques et tiré nos conclusions.

Enfin, comme nous étions venus pour “jouer le jeu”, lors de la phase questions-réponses, nous avons posé la nôtre, celle qui nous bloquait pour débuter dans le milieu de l’immobilier physique, à savoir : “peut-on investir dans l’immobilier physique si notre taux d’endettement est déjà supérieur à 40 % ?”

Leur réponse fut sans équivoque. OUI ! Mais à partir de là, il faut se former pour pouvoir enchainer.

Fabien et Yann Darwin au FIT de Bordeaux
Fabien en compagnie de Yann Darwin au FIT de Bordeaux le 01/07/2022

Le debriefing

Dès le lendemain, nous avons fait le bilan de nos notes respectives. Globalement, nous étions d’accord sur le fait que nous avions besoin de modifier nos objectifs, et d’augmenter notre challenge. Or pour atteindre un capital plus important et pas dans vingt ans, l’immobilier physique nous est apparu comme la meilleure solution. Mais pour cela, nous devions nous former, et cela tombait bien puisque nous revenions d’un événement où ils nous ont présenté leur formation !

Deux difficultés se sont alors présentées :

  • Le temps : se lancer dans une formation et l’appliquer (ce qui implique des visites de biens, des travaux, etc), tout cela demande du temps.
  • L’investissement : la formation a un coût non négligeable. 

Avant de nous lancer, nous avons mesuré le ratio risque / gain :

L’investissement financier

Le budget pour la formation à l’immobilier impliquait que nous allions devoir sacrifier une partie de nos investissements de l’année et donc prendre un léger retard sur nos objectifs financiers. Néanmoins, nous avions un peu d’avance et pouvions utiliser notre épargne de précaution pour cela.

Au-delà de nos investissements actuels, et malgré la réponse à notre question sur la possibilité d’investir avec un taux d’endettement supérieur à 40 %, nous restions toujours dubitatifs sur notre capacité à nous constituer dès maintenant un patrimoine immobilier. Cependant, un aspect de la formation a fini de nous convaincre : l’accès aux coachs à vie ! Cela avait l’avantage de :

  • Nous permettre d’attendre de libérer notre capacité d’emprunt pour appliquer la formation (sachant que lors du message commercial, ils ont indiqué que l’accès illimité au coach allait disparaître prochainement (très bon argument commercial…)).
  • Nous donner accès à des conseils de professionnels à tout moment (banquier, fiscaliste, avocat, expert en travaux…).

Le temps disponible

Concernant le temps libre, notre vision était que de toute façon nous étions bloqués jusqu’à la libération de notre capacité d’emprunt. D’ici là, notre fils serait plus grand et plus autonome, nous aurions donc plus de temps à consacrer à la formation et à son application.

Nous avions également la possibilité de clore notre prêt immobilier d’ici 2025 ainsi que notre prêt travaux d’ici la fin d’année si nous ne voulions pas attendre fin 2026.

Le passage à l’action

À la suite de cela, nous sommes passés à l’action !

Les actions à court-terme ont été :

  • Passer la commande de la formation. Le prix picote, mais les impôts ont été gentils avec nous cette année et nous ont rendu de l’argent ce qui permet de compenser un peu.
  • Mettre en standby notre arbitrage prévu pour septembre. Il s’agissait du plan d’action pour terminer notre prêt travaux cette année et notre prêt sur la résidence principale en février 2025. Cependant, cela implique d’augmenter notre taux d’endettement pendant cette période en utilisant la modularité de notre prêt sur la résidence principale, et nous demande également de puiser un peu dans notre épargne pour clore le prêt travaux et accélérer le remboursement de notre prêt RP en faisant des doubles loyers tous les 13 mois.
  • Commencer la formation dès que possible, car nous avions un délai de 14 jours pour nous rétracter.
  • Reporter nos investissements sur nos PEA, à minima le temps de terminer la formation.

À moyen-terme :

  • Terminer la formation et la mettre en application,
  • Évaluer l’impact sur notre stratégie actuelle en cas d’échec et ainsi pouvoir dimensionner les ressources allouées à ce nouveau projet afin de ne pas perdre les éléments mis en place en amont,
  • Remonter notre épargne de précaution à la suite de la dépense pour la formation, et prévoir également de l’épargne pour nos futurs investissements, même si cela sert “seulement” à rassurer les banques,
  • Revoir notre objectif. Nous ne l’avons pas mis en action à court terme, car nous attendons la fin de la formation pour connaître nos capacités et ainsi choisir un nouvel objectif le plus réaliste possible. Part-on sur un multiple de 3 ou 5 ? Ou est ce que l’on réduit considérablement le délai tout en conservant notre objectif actuel ? Ou les deux ?

Sur le long-terme :

  • Investir, développer notre parc immobilier,
  • Diversifier nos investissements. Une fois le parc immobilier acquis, nous orienter vers les marchés financiers,
  • Arbitrer nos investissements pour pérenniser notre objectif.

La formation

Un petit focus sur la formation. Nous avons acheté le pack “FIT immo”.

Le pack FIT immo

Ce pack comprend :

  • La formation complète “Créer et développer une entreprise à prépondérance immobilière”. Cela inclut l’accès aux coachs en illimité, les replays des conférences, l’accès aux partenaires…
  • L’accès au money game pendant 1 an
  • Un audit d’un bien. C’est une prestation payante proposé par Greenbull qui a un coût non négligeable et qu’il faudra utiliser sur des gros biens, donc pas pour tout de suite
  • Les 4 livres accès investissement et développement personnels de Yann Darwin et Don Pierre Albertini
  • Un stylo mon blanc Greenbull → pour signer les actes d’achats et de vente !

Pour résumer, nous avons payé la formation et les autres éléments sont “offerts” dans le pack.

L’organisation de la formation

La formation contient 19 modules principaux et 2 modules bonus. 

Cela représente plusieurs dizaines d’heures de contenu.

À la fin de chaque module, il y a un questionnaire à compléter. Il faut à minima avoir ⅗.

Nous accédons dès le début au groupe privé composé des autres élèves de cette formation et surtout aux coachs qui sont au nombre de 6 pour cette thématique.

Nous pouvons y poser nos questions. La réponse des coachs arrive entre quelques secondes après et quelques minutes. Sur des questions plus techniques et/ou selon la disponibilité de certains coachs, cela peut prendre quelques heures. La réponse des autres élèves est également précieuse, car certains ont maintenant plusieurs années d’expérience et un parc immobilier déjà conséquent.

En parallèle de cette formation, nous avons 7 initiations sur la thématique de l’immobilier, du marchand de bien et de l’entrepreneuriat. Ce sont des modules qui durent entre 2h et 20h de vidéos introduisant de nouvelles thématiques. Ce sont principalement des extraits d’autre formations, ce qui permet de savoir à l’avance ce qu’elles contiennent avant d’investir. En complément, nous avons accès à des conférences en replay comme l’intégralité du BIFF (Business Immobilier Finance Festival) 2019 qui est très instructif.

Il y a également tous les replays des conférences mensuelles des coachs, l’accès à ces conférences, des guides d’investissement par région et tous les outils cités dans la formation (document téléchargeable et libre d’écriture comme un calculateur de travaux, un bilan de visite, etc).

Pour finir, il y a également un lien vers toutes les recommandations qui gravitent autour de la formation, les livres à lire si possible, les applications à maîtriser, les abonnements recommandés et en général un code de réduction est associé.

L’ensemble est très dense, il est assez facile de se perdre et de ne pas savoir par ou commencer.

Avant d’entamer la formation en elle-même, nous avons gravité sur les initiations, rejoint le groupe privé, et regardé le potentiel associé. Très vite, nous avons commencé la formation pour statuer si oui ou non nous nous retirions, le délai de 14 jours étant commencé.

La qualité des éléments fournis et de la formation nous ont convaincu. Nous conservons cet achat, nous ferons au mieux pour l’appliquer. Même sans investir dans l’immobilier, nous pouvons amortir cette formation juste avec le module fiscalité qui nous permet déjà d’envisager des économies d’impôts sur nos SCPI, et l’accès illimité aux coachs et à leurs conseils.

Le début de l’aventure

La théorie c’est bien. Nous aimons cela et nous aimons apprendre. Mais la pratique reste fondamentale !

Donc dès que nous avons visionné les modules recherches d’un bien, critères de sélection, et visites, nous avons pris un premier rendez-vous.

13 jours après le début de la formation, nous avons donc visité :

  • un immeuble de 2 lots (2 appartements T2),
  • un appartement T2.

Nous voulions absolument confirmer certains éléments avant de valider totalement notre achat. En effet, cette formation est très complète, mais encore faut-il pouvoir l’appliquer. Nous sommes dans une région où le prix de l’immobilier est en hausse constante. Nous voulions donc être certain de pouvoir nous positionner sur des biens qui respectent les critères de la formation.

C’est validé, nous sommes en cours de chiffrage des travaux et nous allons soumettre le projet à l’avis des coachs et des membres de la formation.

Nous allons mener l’expérience jusqu’au bout afin d’acquérir de l’expérience et mettre en pratique nos cours. Le taux d’échec est assez important, il faut visiter de nombreux biens et faire pas mal d’offres avant qu’une soit acceptée. 

L’ordre de grandeur c’est 1000 annonces visionnées, 100 visites de réalisées, 10 offres émises et 1 acceptée.

En effet, les critères de la formation sont nombreux et exigeants. Mais la seule chose que nous risquons pendant le processus, c’est la perte de notre temps. Or, à ce jour, nous considérons plutôt que nous investissons notre temps dans de la formation sur le terrain, qui complète la formation théorique.

En bonus, nous apprenons à connaître le marché et nous commençons à faire notre réseau.

Conclusion

Nous sommes donc partis dans cette nouvelle aventure. Nous verrons sur quel timing nous nous positionnons : avant ou après le remboursement de nos prêts sur la résidence principale.

Quoiqu’il arrive, nous réorganisons nos plans pour nous laisser la possibilité de faire nos débuts dans l’immobilier physique.

Nous profiterons des bilans trimestriels pour vous partager nos avancées. Bien sûr, chaque projet qui se concrétisera aura son article dédié !

Et vous, connaissiez-vous Greenbull ? Avez-vous rejoint des programmes de formation et en êtes-vous satisfaits ? Ces programmes sont nombreux et nous avons longtemps hésité, nous serions donc ravi d’avoir des retours sur les autres programmes existants.

Si vous avez aimé cet article, partagez-le ! :)

5 réactions sur “ Le FIT, nos débuts dans l’immobilier physique ? – Étude de cas #19 ”

  1. Julien BIVI Réponse

    Bonjour Fabien et Isabelle,

    L’immobilier locatif est un très bon moyen de créer rapidement du capital et des revenus complémentaire. Pour ma part, j’ai choisi le trading. C’est un autre moyen de créer rapidement des revenus complémentaires voire de remplacer son revenu principal tout en étant moins chronophage que l’immobilier.
    Je connais Green Bull et cela fait longtemps que je suis Yann Darwin. J’ai même failli acheter sa formation en investissement immobilier locatif mais j’ai pris la formation blogueur pro à la place. En effet, elle correspond plus à mes objectifs court terme.
    Cependant, je prévois toujours d’investir dans l’immobilier une fois que mon blog et l’entreprise associée seront bien lancés. Néanmoins, je ne sais pas si je suivrai la formation de Green Bull. En effet, j’en ai trouvé une autre qui semble mieux me correspondre.
    Vous avez pris la bonne décision en investissant dans cette formation 😊

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Julien,
      En effet, le trading est une alternative intéressante mais nous ne sommes pas encore formé dans ce domaine.
      Bientôt 🙂
      Quelle est la formation que vous avez trouvé?
      Pour notre part, nous hésitons déjà pour la prochaine 🙂

      Bonne continuation,

      • Julien BIVI Réponse

        Bonjour Fabien et Isabelle,

        En effet, chaque chose en son temps car tout comme l’immobilier, le trading demande un gros investissement personnel au début.
        Les formations de Romain Caillet et Sebastien Ascon (ancien blogueur pro) m’intéressent beaucoup. J’en découvrirai sans doute d’autres 😊

        Bonne continuation dans vos formations 😉

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