Comment acheter sa résidence principale ?

Comment acheter sa résidence principale ? Une question que beaucoup de personnes se posent. Car en France, posséder sa résidence principale est presque devenue une norme sociale.

Au 1er janvier 2018, 58 % des ménages métropolitains étaient propriétaires de leur résidence principale. Cette part n’a cessé de croître depuis les années 1980 jusqu’en 2010 ; elle est stable ces dernières années. [1]

Nous avons été éduqués dans ce sens par nos parents.

Acheter votre première résidence principale peut être intimidant, surtout si vous débutez dans la vie active et que votre dossier n’est pas des plus glorieux.

Cependant, les banques ont besoin de faire des prêts et les vendeurs ont besoin d’acheteurs ! 

Nous allons donc voir ici comment mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre les banques et les vendeurs.

Les préparations en amont

Avant même de chercher la maison de vos rêves, vous pouvez vous déjà vous préparer à cet investissement en mettant plusieurs actions en place :

Assainissez vos comptes

Lorsque vous rechercherez votre prêt pour l’achat de votre maison, les banques vont éplucher vos comptes.

Même s’ils demandent les 3 derniers mois de relevés, il est clair qu’ils vont regarder bien plus loin. Même dans une autre banque que la vôtre, elles peuvent avoir accès à vos comptes via des accords passés entre elles.

Alors, faites en sorte que vos comptes soient impeccables dès que l’idée d’achat vous vient à l’esprit. Par exemple, faites en sorte de ne jamais finir dans le rouge à la fin du mois, remboursez ou payez vos débiteurs en temps et en heure, épargnez de l’argent…

Préparez votre apport

Il faut savoir que lors de la signature du compromis de vente, le vendeur peut vous demander un acompte. Il est d’usage que le vendeur demande une somme correspondant à 10 % du prix de vente (mais cela peut être plus ou moins). Suivant le prix d’achat, cela peut faire une somme importante. Or celle-ci ne peut pas être inclue dans le prêt étant donné que la date de recherche du prêt commence généralement après la signature du sous-seing.

Pour favoriser l’obtention du prêt, les banques apprécient également que vous mettiez un apport, souvent égal aux frais de notaire, soit environ 8 % du prix d’achat.

Préparez votre transfert de banque

L’un des arguments les plus impactants pour favoriser votre dossier est de rapatrier vos comptes dans la banque avec laquelle vous allez faire votre prêt.

Ainsi, dans votre banque, vous devez le mentionner comme argument de poids en indiquant clairement que s’ils ne font pas d’effort pour vous proposer un emprunt convenable, vous passerez par une autre banque et vous transférerez vos comptes.

Si vous changez de banque, cela peut se préparer en amont.

Un transfert de banque peut être intimidant, mais il faut savoir que les banques vous accompagnent grandement dans cette démarche car ils savent que c’est un frein et eux ont besoin que vous ayez le plus de choses chez eux.

Faites une liste de toutes les structures, organismes, où vous avez des prélèvements, car il faudra faire un changement de RIB :

  • Employeur,
  • Services publics : impôts, sécurité sociale, etc…
  • Services : eau, électricité, gaz, internet, téléphone,
  • Autres abonnements : sport, hobby, etc.

Il faudra également changer de carte de paiement donc lister l’ensemble des supports sur lesquels votre carte est enregistrée :

  • Organisme de paiement : exemple paypal,
  • Sites internet : amazon, ebay, etc…

Si vous ne voulez pas changer de banque, mais que les conditions d’emprunt sont meilleures dans une autre, préparez un argumentaire dans ce sens et voyez ce que vous pouvez mettre en avant à la place pour intégrer cette autre banque sans transfert. L’ouverture d’un support type PEA que vous n’auriez pas dans votre autre banque ? Sachant que vous pourrez le transférer une fois votre prêt obtenu dans n’importe quelle structure proposant ce support…

Ayez un profil épargnant

Vous avez déjà un PEA, un PEL, une assurance-vie ou d’autres supports équivalents et vous versez régulièrement de l’argent dessus ?

C’est un plus indéniable, car cela rassure les banques de savoir que vous avez un profil épargnant et également qu’en cas de problème, vous avez des ressources d’avance.

Ne bloquez pas votre capacité d’emprunt !

Vous commencez dans la vie active et votre vieille voiture ne convient plus ?

Ne faites pas l’erreur de faire un emprunt ou du leasing pour la changer. Cela vaut pour tout type de bien.

Vous allez bloquer une partie de votre capacité d’emprunt et surtout vous montrez à la banque que vous faites appel à ces solutions de financement, ce qui n’est pas rassurant pour eux.

Toutefois, il est clair que si vous n’avez pas de véhicule et que vous avez besoin d’en avoir un pour aller travailler, cela reste prioritaire. Mais privilégiez un montant le plus faible possible et la durée la plus courte possible si vous visez d’acheter votre résidence principale.

La recherche de sa résidence principale

Déterminez votre besoin

Votre compte en banque est irréprochable, votre apport est constitué ? Il est temps de passer à la recherche de votre maison de rêve. Pour cela, la première chose à faire, qui peut paraître un peu rébarbative, mais indispensable : rédiger un cahier des charges.

Un cahier des charges vous permet de lister les éléments obligatoires et les éléments secondaires de votre bien. C’est indispensable, car lors de votre recherche et sauf cas exceptionnel, vous ne trouverez jamais exactement ce que vous souhaitez. Vous devez donc être au clair sur ce qui peut être négocié et ce qui est non négociable.

Tenir un cahier des charges permet aussi de :

  • Faire gagner du temps à tout le monde : vous, les agences, les vendeurs,
  • Éviter de vous disperser,
  • Faciliter les décisions.

Renseignez-vous sur les prix du marché

Avant d’acheter, il est nécessaire de connaître la région cible. Il est souvent conseillé de vivre quelques mois dans la région avant d’investir, pour dégager des tendances que vous ne percevrez sûrement pas le jour d’une visite.

Donc si vous changez de région, commencer par de la location peut être très pertinent :

  • Bruit, surtout lors des heures de pointe et pas en pleine journée quand tout le monde travaille,
  • Trafic / bouchon : idem,
  • Vol / délinquance,
  • Moustiques, traitements agricoles (insecticides), etc.

N’hésitez pas à consulter plusieurs agences, sites de ventes, et comparer les prix en listant les options voulues.

Il est souvent difficile de comparer deux biens entre eux étant donné qu’ils ne sont pas identiques, mais il faut essayer de dégager les tendances qui déterminent les prix :

  • Surface habitable,
  • Surface du terrain,
  • Localisation : bruits, accessibilité, transport en commun, distance école, sport…
  • Etat général de la maison,
  • Annexes : garage, cave, grenier, dépendance, terrasse, piscine…

Cette comparaison permet de savoir si un bien est estimé à sa juste valeur, si vous pouvez / devez négocier ou s’il faut foncer sur l’occasion !

Tissez votre réseau

Prenez contact avec les agences, les vendeurs, les acheteurs…, diffusez votre cahier des charges, essayez d’avoir les avis et critiques sur les agences. Mais surtout, prenez votre temps sans le faire perdre aux personnes que vous côtoyez.

Il est important de créer une relation saine avec les agences par exemple, cela peut aboutir à de bonnes affaires. Mais n’allez pas visiter un bien qui ne répond pas à votre cahier des charges, c’est vous faire perdre du temps ainsi qu’à eux.

De la même manière, si vous prévoyez des travaux, renseignez-vous sur les artisans, discutez avec les personnes pour collecter les avis et faire votre sélection.

N’oubliez pas que vous aurez également besoin d’un notaire qui vous représentera. Là encore, commencez à vous renseigner et à prendre contact.

Lisez le PLU

Avant d’acheter, pensez à vous renseigner sur le PLU (plan local d’urbanisme) de la commune de votre résidence. En effet, vous pouvez vous retrouver complètement bloqué dans vos travaux ou souhaits de modification et aménagement par le PLU, et ne pas obtenir la maison de vos rêves à cause de cela.

Ou alors, il vous faudra accepter de faire des compromis, ce qui peut faire exploser le coût initialement envisagé.

Choisissez votre type de bien

Achat neuf

Avant tout, il vous faudra trouver le terrain où bâtir votre future maison.

Puis, n’hésitez pas à consulter plusieurs constructeurs s’il n’y a pas d’exclusivité sur le terrain (même si légalement cela n’a pas lieu d’être, en pratique cela peut être très compliqué de changer de constructeur au risque de perdre le terrain). Pour cela :

  • Consultez les avis
  • Renseignez-vous sur les délais moyens annoncés (et ajoutez de la marge),
  • Regardez la qualité des produits proposés,
  • Regardez qui fait les démarches pour les aides de l’État s’il y en a…

Achat d’occasion ou ancien

Première chose : trouver le bien à rénover.

Ensuite, consultez plusieurs artisans si vous pouvez lors des visites, ou des sociétés pouvant faire des rénovations de tout corps de métier.

Pensez à ajouter 30 % aux montants estimés ! Car dans la rénovation, il y a souvent des imprévus qui ne peuvent pas être estimés tant que les travaux ne sont pas commencés.

L’achat de sa résidence principale

Vous avez préparé tout ce que vous pouviez, et trouvé un bien qui correspond à votre cahier des charges ? Maintenant, vous pouvez donc signer le sous-seing.

La signature du compromis de vente

Il est possible de signer votre compromis de vente sous-seing privé. Le sous-seing privé représente un accord entre le vendeur et l’acheteur pour constater par exemple une cession de bien immobilier. L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire.

Pour autant, il est recommandé d’effectuer la signature du compromis de vente chez un notaire (celui du vendeur lors du compromis de vente). L’avantage d’avoir recours à un notaire dès la signature du compromis de vente est qu’en tant que maître du droit, il vous garantit une vraie sécurité et une véritable sérénité pour aborder un achat ou une vente.

Il est par contre très important que vous ayez votre propre notaire et qu’il soit en possession du dossier avant signature.

Il est à noter que les frais notariaux sont normés et que cela ne coûte pas plus cher de prendre votre notaire en plus de celui du vendeur. S’ils sont deux, ils se partageront les gains.

Mais avoir un notaire que vous avez choisi sera forcément plus à même de vous aider que le notaire choisi par le vendeur en cas de litige.

L’acompte vendeur

Lors de la signature du compromis de vente, il est d’usage que le vendeur demande une somme correspondant à 10 % du prix de vente. Il s’agit du pourcentage qui figure sur une grande majorité des compromis de vente. En revanche, ce pourcentage n’est pas une obligation, il peut donc être plus ou moins élevé, la moyenne tournant aux alentours de 5 %.

Bon à savoir : l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. S’il annule la vente dans ce délai, il devra alors récupérer l’intégralité de la somme qu’il a versée au titre de l’acompte.

Les clauses suspensives

Vous pouvez faire ajouter des clauses suspensives à votre offre d’achat. Une clause suspensive suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur n’est pas survenu. L’obligation ne naît donc qu’une fois l’événement réalisé. La plus courante est celle de la non obtention de votre prêt qui permet d’annuler la transaction immobilière sans pénalités.

Mais vous pourriez par exemple mettre en clause suspensive la vente de votre propre maison si vous avez vous-mêmes votre maison en vente et que vous cherchez un nouveau bien.

Les clauses les plus communes sont :

  • Obtention de votre prêt,
  • Vente de l’un de vos biens,
  • Avoir accès à certains documents, diagnostiques du bien du vendeur,
  • L’absence de servitude, qui est étudié par les notaires après signature du sous-seing,
  • Obtention de votre permis de construire ou de votre permis travaux,
  • La réalisation de certains travaux de la part du propriétaire ou la réalisation de certaines actions comme vider la fosse sceptique.

Bien entendu, en fonction de votre situation, vous pouvez en ajouter, mais il est à noter que cela peut influencer le vendeur sur la poursuite ou non de la vente ou sur le prix de vente du bien. Ne soyez pas trop exigeant, mais assez prudent.

La recherche du prêt

Rechercher votre prêt peut vous demander beaucoup de temps et d’énergie, car vous allez devoir démarcher plusieurs banques, comparer chaque proposition, les assurances, etc.

Si vous ne voulez pas vous embêter avec cela, vous pouvez toujours faire appel à un courtier. L’avantage est qu’il :

  • Se chargera avec vous de monter le dossier de demande de prêt,
  • Fera les recherches lui-même de la meilleure banque,
  • A des accords avec certaines banques qui lui permettent de bénéficier de taux avantageux,
  • Possède les connaissances utiles pour présenter votre dossier sous son meilleur jour.

Il est à noter que si vous décidez finalement de ne pas prendre les propositions de votre courtier, vous n’aurez pas à rémunérer ses services.

En plus de comparer les taux proposés par les différentes banques, pensez également à comparer les assurances en lisant bien toutes les conditions. Si vous choisissez de prendre l’assurance du partenaire de la banque qui vous propose le prêt, votre dossier en sera favorisé.

Vous pourrez changer d’assurance quand vous le souhaitez par la suite, donc ne faites pas une fixation trop importante sur ce paramètre.

La banque est dans votre camp, sans elle il est très difficile d’acheter, mais ce n’est pas un service gratuit. 

Donc c’est une phrase de négociation dans les deux sens :

  • Vous avez besoin de la banque pour acheter votre bien,
  • La banque a besoin de faire des prêts pour gagner de l’argent.

La phase de construction / travaux

Phase la plus délicate si vous n’êtes pas du métier et celle qui peu générer le plus de stress.

En principe, à ce stade, vous avez déjà sélectionné vos artisans.

Si vous passez par une entreprise qui se charge de l’ensemble des travaux, appelée entreprise générale de travaux, vous gagnerez du temps. En effet, elle se chargera de la coordination des différentes interventions sur le projet, dans le respect du budget et des délais.

Si au contraire vous faites appel à des artisans indépendants, vous devrez jouer le chef d’orchestre pour faire en sorte que tous les corps de métier interviennent au bon moment. Cela demande plus de maîtrise et d’y consacrer du temps.

Cependant, dans les deux cas, vous devez suivre le chantier. Idéalement chaque jour et si cela n’est pas possible, au moins une fois par semaine.

Cela vous permettra également d’échanger avec les artisans. N’hésitez pas à proposer une collation, cela aide grandement à fluidifier les échanges et permet de temps en temps d’être favorisé.

Conclusion

Vous l’avez vu, acheter sa résidence principale n’est pas aussi simple que d’aller acheter sa baguette de pain le matin. Cela demande un temps de préparation et de recherche avant de pouvoir signer le compromis de vente. Même là, il reste encore à obtenir son prêt auprès d’une banque, puis à réaliser les travaux ou à construire votre maison. Cela nécessite donc un certain temps et de l’énergie, mais chaque étape passée vous rapproche un peu plus de la maison de vos rêves.

Et vous, quelles démarches avez-vous mis en place lors de l’achat de votre résidence principale ?

[1] Données INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/3676698?sommaire=3696937#:~:text=Tableaux%20et%20graphiques-,Pr%C3%A9sentation,est%20stable%20ces%20derni%C3%A8res%20ann%C3%A9es

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2 réactions sur “ Comment acheter sa résidence principale ? ”

  1. Alexandre HUET Réponse

    Wow grand tour d’horizon, merci ! Pour l’accompte vendeur par contre, dans ma région ce n’est pas la norme, dans mes 2 biens je n’ai jamais fait ça et a vrai dire je ne connais personne de mon entourage qui a eu besoin de le faire…
    N’hésitez pas à le négocier autrement, en montrant au vendeur la solidité de vos comptes, salaires, autres investissements immo …

    • Fabien et Isabelle Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Alexandre, de notre côté nous sommes surpris que tu n’es jamais eu a avancer de l’argent lors de la signature du compromis :).
      J’ai même un collègue qui a dû le faire juste pour l’achat de son terrain.
      Concernant les négociation, ce sont des éléments que nous allons prendre en compte en effet.
      à bientôt

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