Faut-il acheter sa résidence principale ?

Si acheter votre résidence principale répond à l’un de vos objectifs et que cet achat n’est pas lié à de l’investissement, alors la réponse est oui. Il s’agira alors d’un achat émotionnel basé soit sur un besoin de sécurité, de liberté de faire ce que l’on souhaite chez soi, ou encore de fierté d’être chez soi. La majorité des personnes qui achètent leur résidence principale agissent dans ce cadre. Ce blog traitant l’atteinte d’objectifs, nous ferons un article dédié à ce sujet.

Cependant, ici nous allons parler de l’achat de sa résidence principale dans le cadre d’un investissement et la constitution d’un patrimoine. Dans ce cas, est-il conseillé d’acheter sa résidence principale ? C’est ce que nous allons voir à travers cet article.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Pour les impôts, votre résidence principale est votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Vous devez l’occuper au moins 8 mois par an.

De façon plus précise, votre résidence principale correspond à votre lieu d’habitation. C’est celui que vous occupez vous et votre famille de façon habituelle et la majeure partie de l’année. Cette définition est importante notamment d’un point de vue fiscal. En effet, la résidence principale permet de bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants que pour une résidence secondaire (exonération d’impôt sur la plus-value (sans plafond), abattement de 30% pour l’IFI, réduction d’impôts sur les travaux d’économies d’énergie…). Vous vous en doutez, il est impossible de posséder plusieurs résidences principales.

Acheter sa résidence principale : quel coût ?

Avant de décider de devenir propriétaire de sa résidence principale, il faut bien réaliser tous les coûts que cela entraîne :

Le coût total d’une résidence

Voilà, vous avez trouvé la maison de vos rêves. Le prix de vente est clairement affiché, mais avez-vous pensé aux différents frais supplémentaires qui vont venir alourdir la note ? En effet, en plus du “simple” prix de votre bien immobilier (qui tient déjà compte des frais d’agence si vous passez par ce genre d’établissement), il faudra ajouter à cela des frais d’acquisition non compris dans le prix de vente. Ces frais, aussi appelés frais de notaire, comprennent des taxes de publicité foncière ainsi que la rémunération du notaire :

  • Les impôts et les taxes (appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière). Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils sont destinés selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculés d’après la valeur du bien, leur montant varie selon le lieu géographique.
  • La rémunération du notaire est fixée par un texte légal. Un taux est appliqué par tranche de montant du bien.
Tranche d’assietteTaux applicable
De 0€ à 6.500€3,870%
De 6.500€ à 17.000€1,596%
De 17.000€ à 60.000€1,064%
Plus de 60.000€0,799%

Le coût de l’emprunt

Maintenant, vous connaissez le coût total de votre bien. Mais, à moins de disposer des fonds nécessaires, pour acquérir un bien immobilier vous allez devoir contracter un emprunt auprès d’une banque. Au coût total de votre résidence, vous devrez ainsi ajouter le coût lié à votre emprunt. Il s’agit des intérêts de votre emprunt, mais aussi des frais de dossier, des frais de garantie et de l’assurance-emprunteur. Et si par hasard vous envisagez un remboursement anticipé, il y aura également des frais à prévoir, car vous devrez payer une partie du “manque à gagner” de la banque (exemple : 6 mois d’intérêts).

Vous ne devez pas oublier que votre emprunt, d’une durée généralement comprise entre 20 et 25 ans (fini les prêts sur 30 ans depuis quelques années), amputera votre budget au quotidien et vos loisirs sur cette durée. Soyez donc attentifs à tous les critères liés à votre emprunt (taux d’intérêts, assurances), car vous vous endettez sur une durée substantielle.

Les charges du propriétaire

Une fois votre bien immobilier acquis d’autres éléments sont encore à prendre en compte :

  • La taxe foncière : en tant que propriétaire de votre domicile ou d’un logement ayant pour but d’être loué, vous serez redevable de la taxe foncière à payer tous les ans, et dont les locataires ne doivent pas s’acquitter.
  • Les charges de copropriété : si vous achetez un bien situé dans une cité ou un immeuble collectifs vous devrez vous acquitter de charges de copropriété. Même si vous trouvez l’enduit de l’immeuble très bien, si les autres copropriétaires décident à l’unanimité que vous devez contribuer à sa rénovation, vous n’aurez pas le choix.
  • Les frais d’entretien : au-delà des frais de rénovation que vous aurez pu engager à l’achat de votre résidence, vous aurez des frais d’entretien. Votre chaudière a lâché, votre toiture est un gruyère ou votre salle de bain s’est transformée en piscine à la suite de l’explosion d’un tuyau ? Les frais de réparation seront entièrement à votre charge. Ces frais sont indispensables si vous voulez faire en sorte que votre bien conserve sa valeur.

La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, ou taux d’endettement, représente la valeur mensuelle que vous pouvez accorder aux remboursements de vos prêts. Il s’agit d’une valeur unique. Chaque prêt consomme un certain pourcentage de cette valeur.

La capacité d’emprunt est généralement indiquée par les banques. Elle peut légèrement varier des consignes générales.

Actuellement les banques sont tenues de s’assurer que :

  • le montant total de vos mensualités liées à l’emprunt n’excèdent pas 33 % de vos revenus nets,
  • vous disposez d’un reste à vivre compris entre 700€ et 1000€ par adulte et 300€ à 500€ par enfant.

C’est la raison pour laquelle la durée des prêts pour l’achat d’une résidence principale est souvent très longue. En effet, cette capacité étant limitée, il faut étaler le prêt sur une longue durée afin d’en réduire la mensualité.

Attention : augmenter la durée d’un prêt à de nombreuses conséquences :

  1. Votre capacité d’emprunt est bloquée plus longtemps. Cela impacte donc votre possibilité de faire de nouveaux prêts pour investir et bénéficier de l’effet de levier.
  2. Plus la durée d’un prêt est longue, plus les taux proposés sont élevés.

Exemple ci-dessous sur un prêt de 100 k€ via le site meilleurtaux.com :
– 10 ans = 0,97%
– 15 ans = 1,17%
– 20 ans = 1,34%
– 25 ans = 1,48%

  1. Même si votre taux reste identique, plus un prêt dure, plus les intérêts et l’assurance aussi. Au final, plus le coût du crédit est élevé.

Exemple ci-dessous sur un prêt de 100 k€ à un taux de 1,3% et une assurance à 0,34% :
– 10 ans = 10 095€
– 15 ans = 15 221€
– 20 ans = 20 417€
– 25 ans = 25 682€

Attention, depuis 2020 l’autorité de contrôle prudentielle et de résolution (ACPR) de la Banque de France et du Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) ont tiré la sonnette d’alarme auprès des banques en leur demandant de revenir à des critères plus stricts au niveau de l’endettement autorisé. Ainsi les banques ne peuvent déroger à la règle des 35 % de taux d’endettement (avec inclusion du coût de l’assurance emprunteur) que pour 20 % des dossiers. Et parmi ces exceptions pour un taux d’endettement supérieur ou un prêt sans apport, au moins les 3/4 doivent concerner le financement de l’achat d’une résidence principale.

Les ressources

En principe lorsque l’on parle de budget il faut tenir compte à la fois des dépenses et des recettes. Malheureusement, dans le cadre de votre résidence principale il n’y a pas de ressources à mettre en face de toutes ces dépenses aux montants souvent élevés.

Il est parfois possible d’obtenir des crédits d’impôts pour certains travaux que vous effectuez. Ce fut le cas un temps pour le remplacement des fenêtres. Mais ces occasions de perdre un peu moins d’argent que prévu sont rares.

Vous pouvez également décider de louer ponctuellement votre domicile, avec les risques que cela implique (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175).

Un élément important tout de même : une fois votre emprunt remboursé vous économiserez de l’argent puisque vous ne paierez aucun loyer pour vous loger.

L’achat de sa résidence principale correspond-il à un investissement ?

Pour ceux qui ne le savent pas, ce qui était notre cas lors de l’achat de notre résidence principale, il existe un débat assez houleux sur le fait d’acheter ou non sa maison dans le cadre d’un investissement.

Ce débat oppose ceux qui considèrent qu’une résidence principale est un actif car cela s’apparente à un investissement avec la constitution d’un capital, à ceux qui clament haut et fort qu’il s’agit d’un élément du passif.

Qu’est-ce qu’un actif et un passif ?

D’un point de vue comptable, un actif comprend tous les biens et droits que possède l’entreprise : bâtiments, fonds de commerce, matériel, créances, brevets déposés, par exemple. Les éléments de l’actif ont une valeur économique positive (entrée de ressources).

À l’inverse, les éléments du passif ont une valeur économique négative (sortie de ressources). Ils sont constitués des capitaux propres et des dettes d’une entreprise.

Si malgré cette définition, cela vous paraît toujours aussi flou, voilà la définition très simple que propose Robert T. Kiyosaki :

“Un actif met de l’argent dans ma poche. Un passif enlève de l’argent de ma poche.”

Père riche, père pauvre, Robert T. Kiyosaki

Votre maison est-elle un actif ou un passif ?

Robert T. Kiyosaki a popularisé l’idée en écrivant il y a de cela plus de 20 ans dans son livre Père riche, père pauvre qu’une résidence principale correspond à un passif. En effet, une propriété vient chercher de l’argent dans notre poche. Non seulement avec les taxes et les dépenses d’entretien, mais aussi à cause de la dépréciation et des occasions que l’on rate parce que notre argent est immobilisé.

En partant du principe qu’il s’agit d’un passif, l’achat de sa maison ne peut ainsi rentrer dans le cadre d’un investissement. Car investir suggère de cumuler les actifs et limiter voire bannir les passifs.

Donc, fin de la discussion ? Bien sûr que non, c’est un peu plus complexe que cela.

Dans ce débat, un point essentiel à prendre en compte est le fait de payer un loyer. Pour vous loger, vous devez inévitablement payer un loyer. L’avantage de payer votre mensualité à une banque plutôt qu’à un propriétaire réside dans le fait qu’en même temps vous vous constituez un capital. Enfin, une fois votre emprunt remboursé, vous “gagnez” le montant du loyer.

Ainsi, si votre propriété correspond à un passif puisqu’elle ne rapporte rien et vous coûte même de l’argent, son achat peut être considéré comme un investissement. Au fil du remboursement de votre emprunt vous vous constituez un capital et à terme, vous évitez de perdre l’argent lié au loyer.

Cas particuliers

Comme détaillé ci-dessus, globalement il est préférable d’investir dans du locatif ou tout autre actif plutôt que de commencer par sa résidence principale.

Mais :

  1. Vous avez besoin d’être « chez-vous » avant d’investir pour vous sentir en sécurité ?  

Dans ce cas, il s’agit d’un achat émotionnel dans le but d’investir. Rappelez-vous seulement que vous achetez un passif et devrez donc traiter votre bien immobilier en tant que tel. Mais il reste préférable de commencer de cette manière et de pouvoir investir par la suite que de ne jamais rien faire. Cela prendra juste plus de temps.

Dans cette situation, quelques conseils :

  • Trouvez un bien en dessous du prix du marché afin que votre loyer soit inférieur à celui que vous auriez eu en louant. Cela n’est généralement faisable qu’avec un bien nécessitant beaucoup de travaux. Et le plus possible, faites vous-même une grande partie de ces travaux afin de limiter les coûts.
  • N’investissez pas trop dans cette maison : faites simple, pas besoin d’une cuisine à 15k€, visez le fonctionnel comme pour une maison de location.
  • Entretenez votre maison : ne pas investir ne doit pas signifier laisser se délabrer votre bien. Sans un minimum d’entretien la valeur du bien que vous achetez va se déprécier et vous perdrez de l’argent au moment de la revente.

Rappel : avant de revendre, vous devez déjà compenser les frais de notaire et le coût du crédit (intérêts et assurance).

  • Visez « petit » : l’objectif est de vous rassurer pour investir. Vous n’avez donc pas besoin d’une grande maison avec piscine au bord de la plage.
  1. Votre banque ne vous accorde pas de prêt pour du locatif, mais elle suivrait pour une résidence principale ? 

Les banques n’ont pas les mêmes consignes lorsqu’il s’agit d’un prêt pour une résidence principale ou pour du locatif. En effet, pour une résidence principale, une banque sait que vous n’aurez pas d’autre loyer à payer en cas de pépin. Cependant, si vous avez du locatif et des défauts de paiement, la banque est plus fébrile (même si avec de bonnes assurances vous contournez le problème). Mais le point bloquant majeur est que pour une résidence principale, vous pourrez avoir des prêts sur 25 ans contrairement à du locatif ou vous aurez majoritairement des prêts sur 20 ans. Avec un taux d’endettement fixe, vous n’aurez pas le même budget pour investir.

  1. Vous avez déjà acheté votre résidence principale avant de vous intéresser à l’investissement ? 

Nous vous invitons à lire notre étude de cas sur le sujet car c’est exactement ce que nous avons fait.

  1. Vous avez la possibilité de louer une partie de votre résidence principale ?

Louer une partie de sa résidence principale pour notamment s’assurer des revenus complémentaires est possible. Il faudra néanmoins signer un contrat de location et le déclarer aux services fiscaux.

Conclusion

Vous le voyez, l’achat d’une résidence principale est un acte à réfléchir. S’il permet de se constituer un capital, son coût ne doit pas être négligé. Car au-delà du seul prix d’achat, vous devez tenir compte d’un ensemble de frais annexes qui interviennent soit au moment de la vente, soit après. Votre maison, surtout si vous souhaitez un jour la revendre ou la léguer, doit être entretenue. Vous ne devez pas oublier ces dépenses. Néanmoins, une fois votre emprunt remboursé vous n’aurez plus de loyer à payer.

Alors, avant d’acheter une maison, posez-vous la question : est-ce que l’argent que vous allez placer là ne vous donnerait pas un meilleur rendement si vous le placiez ailleurs ?

Dites-nous dans les commentaires si vous êtes plutôt pour l’achat ou la location ?

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2 réactions sur “ Faut-il acheter sa résidence principale ? ”

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